گامی کلیدی در مسیر توسعه تهران / پروژه‌های ساخت‌وساز به مرحله تازه‌ای وارد خواهند شد
محمد سرلک، مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران، در تشریح ضوابط کلی بلندمرتبه‌سازی، آخرین وضعیت برنامه‌ریزی و اجرای طرح‌های بلندمرتبه‌سازی در مناطق مختلف کشور را بیان کرد و هدف این ضوابط را ارتقای کیفیت ساخت‌وسازهای بلندمرتبه و ممانعت از تصمیم‌گیری‌های موردی و سلیقه‌ای معرفی کرد.
براساس گزارش تسنیم، مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران ادامه داد که در سال 1397 ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی در شورای عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید. او خاطرنشان کرد که پیش از این تاریخ، در برخی طرح‌های جامع شهری قانون‌هایی برای بلندمرتبه‌سازی وجود داشت، اما عمده تصمیمات به‌صورت موردی و از طریق کمیسیون ماده 5 اتخاذ می‌شد. در شهرهایی نظیر تهران، مشهد و تبریز نیز صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی بدون رعایت معیارهای مشخص و یکسان انجام می‌گرفت.
امکان‌پذیری ساخت ساختمان‌های بلند در نواحی مصوب
به گفته وی، پس از تصویب ضوابط کلی بلندمرتبه‌سازی، هر شهری که تمایل به توسعه بلندمرتبه دارد، ابتدا باید ضرورت این اقدام را از نظر شورای عالی شهرسازی و معماری تأیید کند، و سپس طرحی برای تعیین محورها و نواحی مجاز بلندمرتبه‌سازی ارائه و تصویب شود. به این ترتیب، ساخت ساختمان‌های بلند مرتبه تنها در مناطق و محورهای مصوب امکان‌پذیر خواهد بود و نمی‌توان در هر نقطه‌ای از شهر بلندمرتبه‌سازی کرد.
شهرهایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر تحت ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی قرار می‌گیرند
این مقام مسئول مطرح کرد که تمامی شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، مراکز استان‌ها و همچنین شهرهای شمال کشور مشمول این ضوابط بوده و می‌توانند اقدام به انجام مطالعات مربوط به بلندمرتبه‌سازی کنند. این مطالعات شامل بررسی مجموعه‌ای از عوامل مثبت و منفی است که در نهایت مناطق مناسب برای این نوع توسعه مشخص می‌شود.
محدودیت‌های تعیین شده در راستای بلندمرتبه‌سازی
سرلک در ادامه به تشریح محدودیت‌های تعیین شده برای بلندمرتبه‌سازی پرداخت و بیان داشت: حریم گسل‌ها، حریم رودخانه‌ها، مکان‌های تاریخی، مراکز امنیتی و نظامی، مناطق با خطر فرونشست یا رانش زمین و همچنین حریم‌های هوایی از جمله نقاطی هستند که بلندمرتبه‌سازی در آنها ممنوع است.
معیارهای مثبت در انتخاب مناطق بلندمرتبه‌سازی
وی افزود: در مقابل، وجود دسترسی مناسب به شبکه حمل و نقل عمومی، نزدیکی به شبکه شریانی شهر و برخورداری از فضای سبز کافی از جمله مهم‌ترین معیارهای مثبت در انتخاب مناطق برای بلندمرتبه‌سازی محسوب می‌شوند.
این مقام مسئول به اهمیت حفظ منظر شهرها نیز اشاره و گفت: یکی از محورهای اصلی این ضوابط، حفظ مناظر طبیعی، تاریخی و زیست‌محیطی شهرها می‌باشد. به طور مثال، در سنندج نباید بلندمرتبه‌سازی به گونه‌ای باشد که باعث محدود شدن دید شهروندان به تپه‌های تاریخی گردد. همچنین در سایر شهرها، ساختمان‌های بلندمرتبه نباید مانع استفاده شهروندان از مناظر شاخص شهری شوند.
امکان انجام مطالعات بلندمرتبه‌سازی به‌صورت هم‌زمان با طرح جامع
وی همچنین در مورد وضعیت اجرای این ضوابط در شهرهای مختلف کشور توضیح داد: از زمان تصویب این مقررات، مشخص شده است که شهرهایی که در حال تهیه طرح جامع هستند، می‌توانند به طور هم‌زمان مطالعات بلندمرتبه‌سازی را نیز در چارچوب همان طرح انجام دهند. به همین دلیل در شهرهایی نظیر همدان، پهنه‌های بلندمرتبه در قالب طرح جامع پیش‌بینی شده، هرچند ممکن است که سند مستقلی برای بلندمرتبه‌سازی آن شهر ارائه نشده باشد.
سرلک همچنین افزود در ارومیه که طرح جامع آن در مراحل پایانی تصویب قرار دارد، موضوع بلندمرتبه‌سازی و تعیین نواحی مربوطه در نظر گرفته شده است.
وی به تجربه مشهد اشاره کرد و گفت: طرح بلندمرتبه‌سازی ناحیه جنوب‌غربی مشهد در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسیده است، هرچند طرح کلی شهر هنوز به دلیل دیدگاه‌های متفاوت در مراحل نهایی خود به سر نمی‌برد.
تهیه سند یکپارچه بلندمرتبه‌سازی برای مازندران در دست اقدام است
وی در خصوص استان‌های شمالی کشور هم توضیح داد که برای مازندران، طرح یکپارچه استانی در حال تهیه است. با در نظر گرفتن حساسیت‌های موجود در زمینه اراضی کشاورزی، محیط زیست، جنگل‌ها و همچنین تقاضای زیاد برای ساخت‌وساز، تصمیم بر این شد تا مطالعات بلندمرتبه‌سازی در مقیاس کل استان انجام شود تا نواحی دارای ممنوعیت و مناطق مناسب برای توسعه به دقت مشخص گردند.
طبق گفته وی، مطالعات اولیه این طرح در مازندران در مراحل پایانی قرار دارد و انتظار می‌رود که نتایج اولیه آن در مدت یک تا دو ماه آینده ارائه شود.
قرارداد تهیه سند بلندمرتبه‌سازی گیلان منعقد شده است
مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران همچنین تصریح کرد که در استان گیلان نیز قراردادی برای تهیه طرح مشابه منعقد شده و مطالعات آن آغاز شده است. در این استان، مطالعات مرتبط با شهرهای رشت و بندرانزلی انجام شده و پس از کسب تایید در سطح استان، به کمیته فنی شورای عالی ارسال شده است، اما به تصویب نهایی در شورای عالی نرسیده‌اند.
تأیید طرح بلندمرتبه‌سازی در بندرعباس و سمنان
وی همچنین از تأیید طرح‌های بلندمرتبه‌سازی در شهرهای بندرعباس، سمنان و سرخ رود خبر داد.
بررسی سند بلندمرتبه‌سازی تهران ادامه دارد
وی در مورد تهران نیز گفت: پیش از این مطالعاتی برای بلندمرتبه‌سازی در تهران صورت گرفته و تصویب شده بود، اما شهرداری تهران آن را نپذیرفت و درخواست تهیه طرح جدید کرد. در حال حاضر، طرح جدید در کمیته‌های فنی شورای عالی در حال بررسی است و تاکنون سه جلسه کارشناسی درباره آن برگزار شده است.
این مقام مسئول یادآور شد که هنوز هیچ سند نهایی برای بلندمرتبه‌سازی تهران تصویب نشده و طرح موجود نیاز به اصلاحاتی دارد که باید توسط مشاور صورت پذیرد. پس از اعمال این اصلاحات، موضوع مجدد در کمیته فنی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
وی به ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران در طرح بلندمرتبه‌سازی اشاره و گفت: هدف اصلی این طرح افزایش جمعیت‌پذیری شهر نیست، بلکه تغییر الگوی ساخت و ساز است. در برخی نواحی، بلندمرتبه‌سازی با کاربری‌های غیرمسکونی در نظر گرفته شده تا بدون افزایش جمعیت، امکانات شهری ارتقا یابند. در مناطق مسکونی نیز هدف کاهش سطح اشغال و افزایش فضای باز از طریق بلندتر ساختن ساختمان‌هاست.
سرلک افزود: شهرداری تهران و مشاورین طرح بر این باورند که اجرای طرح پیشنهادی تأثیری بر افزایش جمعیت‌پذیری نخواهد داشت، اما این موضوع هنوز به صورت کامل برای کمیته فنی اثبات نشده و بررسی‌های کارشناسی همچنان ادامه دارد.
تأیید کلیات طرح بلندمرتبه‌سازی گرگان توسط شورای‌عالی شهرسازی و معماری
وی همچنین در خصوص گرگان توضیح داد که طرح بلندمرتبه‌سازی این شهر یک بار در شورای عالی مورد بررسی قرار گرفته و کلیات آن تأیید شده است، اما مقرر شده است که برخی از محورها و نواحی بازنگری شوند.
ضرورت تأمین زیرساخت‌ها به عنوان یکی از الزامات ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی
این مقام مسئول درباره انتقادات وارده به تناسب برخی پروژه‌های بلندمرتبه با ظرفیت زیرساختی شهرها بیان کرد که تأمین زیرساخت‌ها یکی از مسائل کلیدی است که در ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی مدنظر قرار داده شده است. در این رابطه، نظر شرکت‌های خدمات‌رسان نظیر شرکت آب و فاضلاب، برق و گاز یکی از الزامات فرآیند تصویب نواحی بلندمرتبه به شمار می‌آید.
وی ادامه داد که یکی از استعلامات اصلی در این حوزه از شرکت آب و فاضلاب صورت می‌گیرد تا مشخص شود آیا ظرفیت لازم برای تأمین آب، دفع فاضلاب و سایر خدمات زیربنایی وجود دارد یا خیر.
سرلک به ظرفیت شبکه معابر و دسترسی‌های شهری نیز به عنوان یکی از معیارهای اصلی در شناسایی مناطق بلندمرتبه اشاره کرد و بیان داشت که در صورت نبود ظرفیت کافی، آن ناحیه از روند انتخاب حذف خواهد شد.
وی بر ضرورت شفاف‌سازی در حوزه بلندمرتبه‌سازی تأکید کرده و گفت: تهیه اسناد بلندمرتبه‌سازی برای شهرها باعث می‌شود تا شهروندان، سرمایه‌گذاران و مدیران شهری از پیش بدانند که کدام مناطق قابلیت توسعه بلندمرتبه را دارند و با چه ضوابطی می‌توانند در آنها ساخت‌وساز کنند. این امر نه تنها به کاهش تصمیم‌گیری‌های سلیقه‌ای کمک می‌کند، بلکه مانع از ایجاد رانت شده و امکان برنامه‌ریزی مبتنی بر مطالعات کارشناسی را فراهم می‌آورد.
وی خاطرنشان کرد که بلندمرتبه‌سازی نه پدیده‌ای کاملاً مثبت و نه کاملاً منفی است و نیاز آن باید بر اساس ویژگی‌های اجتماعی و فرهنگی هر شهر، محدودیت‌های توسعه افقی و نیازهای واقعی آن مورد ارزیابی قرار گیرد. بنابراین، رویکرد وزارت راه و شهرسازی در حرکت به سمت بلندمرتبه‌سازی هدفمند، مطالعه‌شده و بر اساس اسناد مصوب بنا شده و نه صدور مجوزهای موردی برای تک‌پلاک‌ها.
۲۲۳۲۵
