کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن/ گودرزی: اجاره بها در این مناطق تهران در حال تغییر است
مجید گودزی، کارشناس حوزه مسکن، در پاسخ به این سؤال که چرا با وجود ثبات نسبی قیمت‌های فروش مسکن در برابر دلار، اجاره‌بها همچنان در حال بالا رفتن است، توضیح داد: در زمانی، شاهد افزایش ناگهانی و تصاعدی قیمت مسکن بودیم که منجر به کاهش شدید قدرت خرید مردم شد و در نتیجه، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن به حدود صد سال رسید. به همین خاطر، قشر زیادی از جامعه از بازار خرید مسکن دور شدند.
وی در مصاحبه‌ای با اعتمادآنلاین ادامه داد: از طرف دیگر، تحولات سیاسی و وقوع جنگ‌ها تأثیرات دوگانه‌ای بر بازارهای اقتصادی داشته‌اند؛ به این معنا که هم نرخ دلار را افزایش داده‌اند و هم باعث رکود و افت قیمت در بازار مسکن شده‌اند. در حال حاضر، بازار ارز به دلیل نوسان‌های شدید و بازدهی بالایش، برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر شده است. طبیعتاً سرمایه‌ها به سمت بازارهایی که سود بیشتری به همراه دارند، می‌روند. اما وضعیت بازار مسکن به دلیل عدم وجود یک نظام قیمت‌گذاری صحیح و رهاشدگی، در شرایط رکود سختی قرار داشته و سرمایه‌گذاران تمایلی ندارند که سرمایه‌های خود را در بازاری محبوس کنند که امکان نقدشوندگی‌اش کم و بازدهی‌اش محدود است.
گودرزی افزود: به همین دلیل، بازارهای طلا و ارز رشد صعودی را تجربه کرده‌اند، در حالی که بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد و رونق مجدد آن به همین سادگی‌ها امکان‌پذیر نیست. زیرا هیچ‌یک از عوامل لازم برای احیای این بازار، از جمله سیاست‌های حمایتی، تقویت نشده است. به عنوان مثال، تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در حال حاضر فقط هزینه کمتر از ده متر مربع مسکن در تهران را پوشش می‌دهند. علاوه بر این، نرخ‌های سود بالای این تسهیلات و کسر بخشی از مبلغ آن به عنوان کارمزد، جذابیت این وام‌ها را کاهش داده است. در نتیجه، هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای در این بازار کاهش چشمگیری یافته است.
او همچنین اشاره کرد: از سوی دیگر، با ادامه تحریم‌ها و افزایش نااطمینانی‌های جهانی، بازار ارزهای خارجی و حتی رمزارزها با رشد مواجه شده‌اند. ریسک‌های سرمایه‌گذاری در بازارهای آمریکا و اروپا نیز سبب شده است تا بخشی از سرمایه‌ها به سمت طلا و فلزات گران‌بها هدایت شود که خود موجب افزایش تورم در این بازارها شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند منابع خود را در بازارهایی که بازدهی سریع‌تری دارند، همچون ارز و طلا، حفظ کنند و نه در بازاری که سرمایه در آن برای مدت طولانی قفل می‌شود. همچنین، خروج اتباع بیگانه از کشور به کاهش تقاضا در بازار اجاره نیز منجر شده است. بر خلاف ادعای برخی مسئولان، کشور در واقع با کمبود واقعی مسکن مواجه نیست؛ بلکه مشکل اصلی در مدیریت و توزیع مناسب واحدهای مسکونی است. آمارها نشان می‌دهد که با وجود سکونت حدود هشت میلیون تبعه‌ی خارجی، همچنان تعداد قابل‌توجهی خانه‌ی خالی داریم. بنابراین، عرضه در بازار مسکن بیشتر از تقاضاست، اما به دلیل عدم شفافیت آمار، این تعادل به درستی نمایان نمی‌شود.
به گفته گودرزی، اگر آمار واقعی معاملات و قیمت‌های واقعی مسکن منتشر گردد، مشخص خواهد شد که قیمت‌ها در واقع تا حدود ۳۰ درصد کاهش یافته‌اند. اما متأسفانه دولت از انتشار این داده‌های رسمی خودداری می‌کند و این عمل موجب تداوم رکود و ایجاد قیمت‌سازی‌های کاذب در بازار شده است. در بخش اجاره نیز، شاهد یکسان شدن ناعادلانه قیمت‌ها هستیم. به‌گونه‌ای که واحدهای بزرگ و لوکس با کاهش درخواست مواجه شده‌اند، در حالی که تقاضا برای واحدهای کوچک، قدیمی و کم‌کیفیت در حاشیه شهرها افزایش یافته است. این وضعیت علامت مثبتی نیست، زیرا سهم هزینه‌ی مسکن در سبد خانوارهای کم‌درآمد بیشتر شده و برای دهک‌های ثروتمند کاهش یافته است.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان تصریح کرد: در واقع، در برخی نواحی جنوبی و کم‌برخوردار، نسبت اجاره به قیمت از مناطق بالاشهر بیشتر شده است؛ نتیجه‌ی مستقیم بی‌توجهی به اجرای قانون ساماندهی زمین و مسکن و فقدان نظام قیمت‌گذاری منطقه‌ای است. رشد شدید هزینه‌ی مسکن در میان دهک‌های پایین نه‌تنها فشار اقتصادی بر این اقشار را افزایش داده، بلکه موجب گسترش حاشیه‌نشینی و کاهش سطح رفاه عمومی شده است. به‌طور کلی، آنچه امروزه در بازار مسکن می‌بینیم، نتیجه سوءمدیریت و نبود برنامه‌ریزی مشخص است.
۲۲۳۲۲۵
