تحلیلی از چشم‌انداز قیمت مسکن بعد از راه‌اندازی مکانیسم ماشه/ محتشم: مالکان مناطق لوکس قیمت‌ها را تنظیم کردند
“`html
طبق اعلام خبرگزاری خبرآنلاین، کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که رشد فایل‌های فروش تحت عنوان «مهاجرت» عمدتاً جنبه تبلیغاتی دارد و بر قیمت‌ها تأثیر قابل‌توجهی نگذاشته است. اما در عوض، فروش واحدهای لوکس در مناطق پردرآمد برای تبدیل دارایی به نقدینگی و ارز، همراه با شرایط سیاسی و اقتصادی نامشخص، همچنان بر تصمیمات خریداران و سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد.
در حال حاضر، بازار مسکن تهران در وضعیتی آشفته و بلاتکلیف قرار دارد. تعداد فایل‌های فروش به بهانه «مهاجرت» در حال افزایش است، اما کارشناسان بر این عقیده‌اند که بیشتر این تحرکات جنبه تبلیغاتی دارند و واقعی نیستند.
مالکان واحدهای لوکس و سرمایه‌گذاران در مناطق مرفه برای تبدیل دارایی خود به نقدینگی و نیز ارز یا طلا، ناچار به فروش شده‌اند؛ در حالی که خریداران نخستین و قشر متوسط هنوز در انتظار شرایط مساعد برای خرید هستند.
آیا افزایش تعداد فایل‌های فروش مسکن تحت عنوان «مهاجرت» تأثیر ملموسی بر بازار گذاشته است؟
اقتصادنیوز این موضوع را با حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، و هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان، بررسی کرده است.
محتشم: مسکن عقب‌تر از سایر دارایی‌ها حرکت کرده است
حسن محتشم در خصوص تأثیر مهاجرت بر بازار مسکن اظهار داشت: به‌طور کلی، مهاجرت به دو گروه اصلی تقسیم می‌شود؛ گروهی از افراد مرفه و ثروتمند که قصد دارند سرمایه خود را به مکان دیگری انتقال دهند و گروه دیگر متخصصانی که مهارت‌های لازم را دارند. این افراد اگر فرصتی برای مهاجرت داشته باشند، دوست دارند از تخصص خود در دیگر کشورها استفاده نمایند.
وی اضافه کرد: طبعا گروه نخست، یعنی سرمایه‌گذاران، معمولاً دارای املاک و خانه‌هایی هستند. آن‌ها تمایل دارند املاک خود را بفروشند و پول خود را به ارز تبدیل کنند. در عوض، گروه دوم یعنی متخصصان، در صورت داشتن ملک، ممکن است به فروش آن اقدام نمایند، اگرچه تعداد آن‌ها به مراتب کمتر است. به طور کلی، سرمایه‌گذاران واقعی که صاحب املاک هستند، تعداد بیشتری وجود دارند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: وقتی افراد تصمیم به فروش ملک خود می‌گیرند، به خاطر این که معمولاً املاک آن‌ها در مناطق مرفه و بزرگ قرار دارد و با توجه به عدم استقبال بازار، مجبور می‌شوند قیمت‌ها را کاهش دهند تا بتوانند مشتری پیدا کنند. اما در دیگر بخش‌های بازار، قیمت‌ها آن‌چنان دستخوش تغییر نمی‌شود، زیرا این خانه‌ها ارزان‌ترند و با قیمت‌های منطقی، خریداران خود را دارند و نیازی به کاهش جدی قیمت نیست.
محتشم همچنین به تأثیر شرایط سیاسی و اقتصادی بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: بلاتکلیفی اقتصادی و سیاسی کشور موجب شده بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایل به نقد کردن دارایی‌های خود داشته باشند. ایران در شرایطی قرار دارد که نه جنگ دارد و نه صلح، و این وضعیت بلاتکلیفی سرمایه‌گذاران و کارآفرینان را در حالت انتظار قرار داده است. بنابراین طبیعی است که حجم فایل‌های فروش به ویژه در بازار املاک گران‌قیمت افزایش یابد. افراد به این دلیل تصمیم به فروش می‌گیرند که اگر شرایط سیاسی ملتهب‌تر شود، بتوانند دارایی خود را خارج کنند؛ به‌خصوص با توجه به اینکه همواره تحت تحریم بوده‌ایم و اگر مکانیسم ماشه فعال شود، تحریم‌ها بیشتر تشدید خواهد شد.
وی افزود: در این فضا، خروج سرمایه در تضاد با سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصاد، از جمله مسکن، قرار دارد. این بخش معمولاً به امنیت بیشتری نیاز دارد تا در زمان نیاز به نقدینگی تبدیل شود؛ اما اکنون به نظر می‌رسد که این شرایط مهیا نیست و بیشتر افراد خواهان فروش به منظور تبدیل آن به طلا و ارز هستند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به رشد نرخ ارز و طلا اشاره کرد و گفت: در ۱۰ روز اخیر، نرخ ارز و طلا حدود ۷ تا ۸ درصد افزایش یافته و این وضعیت فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد آورده است. دولت باید اقدامات لازم را انجام دهد تا جلوی نوسانات ارزش پول را بگیرد، در غیر این صورت با شرایط ناامیدکننده‌تری در اقتصاد، مخصوصاً در بخش ساخت و ساز، مواجه خواهیم شد.
بازار مسکن در انتظار تحول در سیاست خارجی
وی در ادامه با بیان اینکه کاهش قیمت مسکن را می‌توان به دو شکل تعریف کرد، اظهار داشت: یکی اینکه ارزش پول ما ثابت باقی بماند و بررسی کنیم که آیا قیمت‌ها ثابتی خواهند ماند یا روند صعودی یا نزولی را طی خواهند کرد. اما در واقع با کاهش ارزش پول مواجه هستیم؛ لذا اگر قیمت یک ملک به قیمت یک ماه گذشته برگردد، این امر به معنی ثابت ماندن قیمت نیست، بلکه به معنای کاهش ارزش آن است. به عبارت دیگر، کاهش قیمت ناشی از شرایط تورمی است که هنوز جبران نشده است و بنابراین می‌توان گفت که قیمت ملک کاهش یافته است.
وی به وضعیت بازار مسکن از ابتدای سال تا به امروز اشاره کرد و خاطرنشان کرد: رشد قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم و سایر بازارها کمتر بوده و در حقیقت، مسکن عقب‌تر از دیگر دارایی‌ها حرکت کرده است؛ با این حال این بدان معنا نیست که قیمت‌ها افزایش نیافته است و در صنف‌های ارزان قیمت و کوچک، شاهد کمی افزایش هستیم؛ اما برخی از واحدهای لوکس شاهد کاهش قیمت نیز بوده‌اند.
مالکان لوکس‌نشین تهران چرا ناچار به کاهش قیمت‌ها شدند؟
او ادامه داد: مالکان واحدهای بزرگ و لوکس عمدتاً در مناطق مرفه تهران برای تبدیل دارایی به نقدینگی و در نهایت ارز یا طلا، به فروش روی آورده‌اند. از آنجا که بازار از این نوع واحدها استقبال زیادی نمی‌کند، فروشندگان مجبور به تعدیل قیمت‌های خود هستند. وضعیت کنونی اقتصاد به ما می‌گوید که اگر نیاز مصرفی وجود داشته باشد و توان تامین نقدینگی نیز فراهم باشد، خرید در شرایط کنونی برای خریداران به صرفه‌تر است. اما در زمینه سرمایه‌گذاری، با توجه به تحریم‌ها و شرایط سیاسی نامشخص، احتیاط الزامی است؛ زیرا سرمایه‌گذاران فعلاً با احتیاط رفتار می‌کنند تا مشخص شود روند سیاسی کشور به چه سمتی پیش می‌رود.
محتشم در رابطه با آینده بازار مسکن تا پایان سال نیز گفت: به نظر می‌رسد بازگشت رئیس‌جمهور از سفر به سازمان ملل تقریباً همزمان با زمانی است که به اصطلاح «مکانیسم ماشه» قرار است اجرایی شود. این موضوع بسیار حائز اهمیت است. اگر در این فاصله، وقایعی اتفاق بیفتد که به کاهش یا رفع تحریم‌های ظالمانه منجر شود، به طور طبیعی روند فعلی حداقل حفظ خواهد شد. اما باید دید روابط ما با اسرائیل به چه سمت می‌رود؛ اگر وضعیت نه جنگ و نه صلح تغییر کند و تحریم‌ها برنگردند، می‌تواند به بهبود شرایط اقتصادی کمک نماید.
او همچنین خاطرنشان کرد: اگر این وقایع رخ ندهد، و مردمی که رویدادهای مشابه را طی این هفته تجربه کنند، در خصوص زمان بازگشت تحریم‌ها، به نتیجه‌گیری برسند، با شرایط اقتصادی بدتری مواجه خواهیم شد. در این صورت نه تنها تا پایان سال، بلکه حتی سال آینده نیز امیدی به بهبود وضعیت نخواهیم داشت.
فروغمند اعرابی: مهاجرت به کلیدواژه‌ای تبلیغاتی تبدیل شده است
فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان نیز به این موضوع اشاره کرد که برخی بر این باورند که موج مهاجرت می‌تواند عرضه را در بازار افزایش دهد. وی بیان داشت: داده‌های رسمی و قابل اعتماد در این زمینه وجود ندارد و آنچه مشاهده می‌شود بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد. مهاجرت به ابزاری برای جلب توجه در تبلیغات فروش تبدیل شده است. به عبارتی، فروشندگان با استفاده از واژه مهاجرت، در تلاشند مشتریان را ترغیب کنند.
او ادامه داد: بازار مسکن ایران در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و عمق معاملات آن چندان زیاد نیست. وجود واحدهای خالی و احتکار شده توسط بانک‌ها و سرمایه‌گذاران، مانع از شکل‌گیری یک بازار واقعی شده و امکان تحلیل دقیق تأثیر مهاجرت را غیرممکن می‌کند. بنابراین، نمی‌توان مهاجرت را عاملی تأثیرگذار در بازار تلقی کرد. مهاجرت از دو زاویه اثرگذار است؛ از یک سو، برخی خانوارها مجبور به عرضه واحدهای خود برای تأمین هزینه مهاجرت هستند و از سوی دیگر، افزایش تقاضا برای ارز به منظور مهاجرت، خود به رشد نرخ دلار و در نهایت به رشد قیمت مسکن منجر می‌شود. این دو اثر متضاد به نوعی یکدیگر را خنثی کرده و مانع از کاهش معنادار قیمت‌ها می‌شوند.
بازار واقعی مسکن در رکود قرار دارد
این کارشناس در پاسخ به این سؤال که آیا قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند یا این یک نوسان کوتاه‌مدت خواهد بود، گفت: با توجه به افزایش قیمت دلار و تأثیرات آن بر بازار مسکن و رکود تورمی موجود در کشور، به نظر نمی‌رسد که قیمت‌ها در بلندمدت روند افزایشی داشته باشند. اگرچه در برخی مناطق، به دلیل مهاجرت و شرایط برآمده از جنگ ۱۲ روزه، ممکن است شاهد کاهش قیمت‌ها در بعضی محلات تهران باشیم؛ مگر آن که مجدداً شاهد وقوع اتفاقات مشابه جنگ ۱۲ روزه باشیم و در مناطقی از شهری مانند تهران که مرتباً مورد هجمه قرار گرفته‌اند، کاهش قیمت‌ها همچنان ادامه یابد.
فروغمند ادامه داد: این وضعیت ايضا موقتی خواهد بود و در صورتی که در سیاست‌گذاری مسکن اقدام خاصی صورت نگیرد ـ به ویژه در زمینه راهکارهایی برای دسترسی به مسکن، مانند بازار اجاره ـ مشاهده افزایش قیمت‌ها، موضوعی عجیب نخواهد بود.
احتکار زمین و مسکن در دست بانک‌ها
وی در خصوص امکان رهنمود گرفتن از تجربیات کشورهای دیگر در مواجهه با مهاجرت‌های مشابه گفت: در واقع کاهش قیمت مسکن یک پدیده موضعی است و نمی‌توان آن را با کشور دیگر به صورت کامل هماهنگ دانست، مگر در شرایط خاص و برای بررسی‌های سطحی و مقطعی. چراکه بازار ایران شرایط خاص خود را دارد؛ هم زمین و هم مسکن به صورت نظام‌مند دستخوش احتکار توسط بانک‌ها قرار گرفته و همه عوامل دست به دست هم داده‌اند تا بازار مسکن به‌طور مرتب با تورم مواجه باشد.
شرایط دریافت وام ودیعه مسکن
فروغمند ادامه داد: مهاجرت‌های کنونی نیز نمی‌توانند به‌عنوان یک شرایط مثبت در بازار مسکن شناخته شوند؛ زیرا به نوعی منجر به خالی شدن سرمایه اجتماعی کشور می‌شوند. علاوه بر این، مسکن باید صرفاً به‌عنوان دیوارهایی دور انسان شناخته نشود؛ بلکه معنای مسکن زمانی مطرح می‌شود که با اقشار مختلف جامعه در تعامل باشد و زمینه‌ساز رشد اجتماعی گردد.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: در حال حاضر، بسیاری از افراد به ویژه خریداران نخستین، قادر به خرید مسکن مناسب نیستند؛ مگر اینکه به مسکن‌هایی روی بیاورند که یا در مناطق حاشیه‌ای واقع شده‌اند یا اینکه از نظر کیفیت، نامناسب به شمار می‌روند. حتی ممکن است این واحدها در بافت‌های مختلف شمال تهران وجود داشته باشند. در تهران، بافت‌هایی در محله‌هایی مثل فرحزاد، زعفرانیه و زرگنده وجود دارد که به عنوان بافت‌های نامرغوب شهری شناخته می‌شوند و به نوعی بدمسکنی محسوب می‌گردند. شاید خریداران نخستین بتوانند با پس‌اندازهای چند ساله خود یا سرمایه‌گذاری‌های قبلی، در این نقاط یا حتی در مناطقی خارج از تهران و یا روستاها به خانه‌دار شدن امید داشته باشند.
او ادامه داد: از سوی دیگر، برخی خریداران می‌توانند با فروش ملک فعلی یا خانه‌ای که در مالکیت دارند، و جبران مابه‌التفاوت از طریق وام یا سرمایه‌گذاری در زمینه‌های دیگر، به خرید خانه جدید برسند. به نظر می‌رسد که بازار مسکن همواره در مسیر افزایش قیمت قرار دارد؛ مگر آن که، به ویژه به صورت ناگهانی، واقعه‌ای شبیه جنگ ۱۲ روزه یا بحران‌های مشابه رخ دهد و یا بحرانی شدیدتر از بحران جنگ تحمیلی ۸ ساله به وجود بیاید.
223225
“`
