چرا سقف ۲۵ درصدی اجاره همچنان در حد حرف باقی مانده است؟/ داستان مستاجران از رشد نجومی اجارهها: مالک افزایش ۶۰ درصدی را مطرح کرد؛ در غیر این صورت باید خانه را تخلیه کنیم
بازار اجاره مسکن در حال ورود به فصل جابهجایی مستاجران است و در این راستا، مصوبه جدید سران قوا به منظور کنترل نرخ اجارهبها، سقف افزایش ۲۵ درصدی را برای قراردادهای اجاره تعیین نموده است. این برنامه با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از جهشهای ناگهانی قیمتها طراحی شده، اما در عمل با چالشهایی از جمله عدم رعایت برخی مالکین نسبت به این سقف جابجایی مواجه میشود.
باشگاه خبرنگاران جوان اعلام کرد: بر مبنای این مصوبه، قراردادهای اجاره برای واحدهای مسکونی که زمان اعتبارشان به پایان میرسد، در صورتی که مستاجر خواهان تمدید باشد، به مدت یک سال دیگر با رعایت حداکثر افزایش ۲۵ درصدی در مبلغ اجاره و ودیعه قابل تمدید است.
تعیین سقف اجاره مسکن تا پایان سال
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، جزئیات این مصوبه را اعلام کرده و تصریح نمود که تمامی قراردادهای اجاره آپارتمانها که اعتبار آنها از زمان ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان میرسد، در صورت درخواست مستاجر برای تمدید، به مدت یک سال با رعایت سقف ۲۵ درصدی اجارهبها و ودیعه تمدید خواهد شد.
وی افزوده: در این مصوبه به صراحت ذکر شده است که مراجع قضایی نمیتوانند فقط به خاطر پایان مدت قرارداد اجاره و به درخواست مالک، دستور تخلیه را صادر نمایند.
به گفته وزیر راه و شهرسازی، این تصمیم با توجه به وضعیت اقتصادی خانوارها و همزمانی فصل نقل و انتقالات با تحولات اخیر اتخاذ شده تا از اقشار آسیبپذیر حمایت گردد.
چهار استثناء برای تمدید یکساله قراردادها
صادق به چهار استثنا در این مصوبه اشاره کرد و گفت: اگر مالک جهت تخریب، ساخت ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی، مجوزهای لازم را از نهادهای مربوطه دریافت کرده باشد، این موارد مشمول الزام به تمدید قرارداد نخواهند بود.
وی ادامه داد: همچنین اگر ملک اجارهای پیش از اتمام قرارداد یا در طی تمدید، به رسمیت معامله شود، مستاجر موظف است حداکثر ظرف دو ماه پس از انتقال سند رسمی، نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام نماید.
وزیر راه و شهرسازی همچنین توضیح داد که در صورتی که نیاز شخصی مالک یا وابستگانش برای سکونت در ملک از طرف مرجع قضایی تأیید شود، یا اگر مستاجر در پرداخت اجاره، شارژ و دیگر تعهدات قراردادی کوتاهی کرده و موجب ضرر قابل توجهی به مالک شود، امکان درخواست تخلیه ملک وجود خواهد داشت.
فاصله میان مصوبه و واقعیت بازار
با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها، بررسیهای بازار نشان میدهد که فاصلهای میان تصمیمات قانونی و وضعیت حقیقی بازار وجود دارد که یکی از نگرانیهای عمده مستاجران به شمار میرود.
بسیاری از مستاجران اظهار میکنند که برخی مالکان به رعایت سقف تعیین شده متعهد نیستند و در هنگام تمدید قرارداد، مبالغ بالاتری از آنچه که مصوب شده را درخواست میکنند؛ موضوعی که فشار اقتصادی بیشتری به خانوارهای اجاره نشین وارد آورده و در برخی موارد منجر به جابهجایی اجباری مستاجران شده است.
مالکان بجای ۲۵ درصد، ۶۰ درصد افزایش را تعیین کردهاند
شریفی، یکی از مستاجران در منطقه یوسفآباد، در اشاره به تجربه شخصیاش گفت: مالک یک واحد ۱۵۰ متری که عمر آن به ۱۵ سال میرسد، افزایش ۶۰ درصدی اجاره را مطرح کرده بود. علیرغم چندین بار مذاکره، مالک اعلام نمود که اگر مبلغ جدید را نپذیریم، باید ملک را تخلیه کنیم و در نهایت به دلیل عدم دستیابی به خانه جایگزین، ناچار به تمدید قرارداد شدیم.
تقوی، مستاجر دیگری در محدوده ولیعصر نیز بیان کرد: در این محدوده بسیاری از مالکان خواهان افزایشهایی بالاتر از ۲۵ درصد هستند و همین مسئله باعث شده که برخی مستاجران به نواحی پایینتر شهر نقل مکان کنند.
در کوتاه مدت تعیین سقف اجارهبها کارساز است
کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که اجرای مؤثر این سیاست تنها با اعلام سقف قیمتی محقق نمیشود و نیاز به نظارت مؤثر، ثبت دقیق قراردادها و ایجاد سازوکار مشخص برای برخورد با تخلفات دارد.
حسینی، کارشناس بازار مسکن، به وضعیت کنونی بازار اجاره اشاره کرد و گفت: تعیین سقف اجارهبها میتواند در کوتاهمدت از وقوع شوکهای قیمتی جلوگیری کند، اما چالش اصلی، اجرای آن در بازار است. در شرایطی که مالک و مستاجر در موقعیت نابرابر قرار دارند، مستاجر ممکن است برای حفظ محل زندگی خود مجبور به پذیرش افزایشهای غیرقانونی گردد.
وی اضافه کرد: بازار اجاره تحت تأثیر عواملی از جمله قیمت مسکن، تورم عمومی، هزینههای نگهداری ملک و میزان عرضه واحدهای استیجاری است و اگر سیاستهای حمایتی تنها به کنترل اعداد اجاره محدود شود و بدون افزایش عرضه مسکن و تقویت ظرفیت مالی مستاجران، مشکل همچنان پابرجا خواهد بود.
عدم رعایت نرخهای مصوب عواقب قانونی به همراه دارد
قبل از این نیز، داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، تأکید کرده بود که عدم رعایت نرخهای مصوب میتواند به عواقب قانونی منجر شود و در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، برای متخلفان جریمههایی پیشبینی شده است.
وی همچنین درباره سامانه خودنویس بیان کرد: ثبت قراردادها در این سامانه امکان نظارت و پیگیری بیشتری را فراهم میکند، هرچند برخی قراردادها به دلایل مختلف در گذشته ثبت کامل نشده بودند.
در کل، مصوبه جدید تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجارهبها میتواند بخشی از فشار بازار را کاهش دهد، اما کارشناسان بر این باورند که تحقق موفقیت آن بستگی به اجرای دقیق قوانین، همکاری مالکین، نقشآفرینی مشاوران املاک و نظارت نهادهای مسئول دارد.
لازم به ذکر است که بازار اجاره برای دستیابی به ثبات، علاوه بر کنترل نرخها، به اقداماتی چون افزایش عرضه مسکن، توسعه اجارهداری حرفهای، حمایت مالی از خانوارهای کمدرآمد و اجرای مؤثر قواعد موجود نیاز دارد.
۲۲۳۲۲۵
