تمدید الزامی قراردادهای اجاره: آیا فرصتی برای حمایت از مستاجران است یا خطر جدیدی برای بازار مسکن محسوب می‌شود؟
وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که به موجب مصوبه سران سه قوه، کلیه قراردادهای اجاره مسکن که تا پایان سال ۱۴۰۵ به اتمام می‌رسند، در صورت درخواست مستأجر به‌طور خودکار برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد. طبق این مصوبه، حداکثر سقف افزایش اجاره‌بها و ودیعه در تمامی استان‌ها به میزان ۲۵ درصد تعیین شده و مراجع قضایی نیز به دلیل انقضای قرارداد، اجازه صدور حکم تخلیه را نخواهند داشت. این تصمیم به ظاهر می‌تواند فرصتی برای تنفس به مستأجران ارائه کند، اما سوال اصلی این است که استمرار سیاست‌های دستوری در بازار اجاره، در درازمدت چه تاثیری بر عرضه مسکن و رفتار مالکان خواهد داشت؟
اقتصادنیوز به نقل از منابع مطلع، می‌گوید این مصوبه چهار استثنای قابل توجه دارد؛ نیاز شخصی مالک به استفاده از ملک، فروش رسمی ملک، تخریب و بازسازی، و تخلفات مستأجر. بنابراین، در شرایطی که بازار اجاره تحت فشار شدید تورم قرار دارد، سیاست‌گذاران سعی در حمایت از مستأجران در برابر جابه‌جایی‌های پرهزینه و افزایش ناگهانی اجاره‌بها دارند.
این نگرانی به‌خوبی قابل درک است. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانواده‌ها و صعود هزینه‌های زندگی، تعداد قابل توجهی از مستأجران را در وضعیتی چالش‌برانگیز قرار داده است. برای بسیاری از خانوارها، تمدید قرارداد فعلی حتی با افزایش ۲۵ درصدی، به مراتب کم‌هزینه‌تر از جابه‌جایی، پرداخت ودیعه جدید و ورود دوباره به بازار اجاره محسوب می‌شود. از این منظر، این مصوبه می‌تواند به‌عنوان فرصتی برای گروهی از مستأجران عمل کند. اما نکته حیاتی این است که بازار اجاره تنها از طریق دستورات قیمتی قابل مدیریت نیست. تجربیات مداخلات قیمتی در بازار مسکن، چه در ایران و چه در سایر کشورها، نشان می‌دهد که سیاست‌های دستوری معمولاً اگر به‌تنهایی به کار گرفته شوند، پیامدهایی فراتر از هدف اولیه در پی خواهند داشت. به عبارت دیگر، ممکن است که این سیاست‌ها در کوتاه‌مدت فشار را کاهش دهند، اما در درازمدت می‌توانند منجر به کاهش عرضه، افزایش قراردادهای غیررسمی و حتی جهش‌های بعدی قیمت شوند.
از منظر اقتصادی، وقتی سقفی برای اجاره‌بها تعیین می‌شود، لازم است بررسی کنیم که این سقف چقدر با واقعیت تورم و هزینه‌های مالکیت فاصله دارد. در حالی که سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد تعیین شده، آخرین آمار رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در اردیبهشت ۱۴۰۵، تورم سالانه خانوارها نزدیک به ۵۸ درصد و تورم نقطه‌به نقطه ۸۳.۹ درصد بوده است. بنابراین، در شرایطی که تنها اجازه افزایش ۲۵ درصدی برای اجاره وجود دارد، بخشی از هزینه حمایت از مستأجر به ناچار روی دوش مالک منتقل می‌شود.
این نکته به این معنا نیست که از افزایش شدید اجاره‌بها حمایت می‌شود. موضوع اصلی این است که اگر هزینه‌های عمومی تورم و هزینه فرصت سرمایه مالک بیشتر از سقف تعیین‌شده باشد، تمایل به عرضه واحدها در بازار اجاره رسمی کاهش می‌یابد. در چنین موقعیتی، برخی از مالکان ممکن است ملک خود را بفروشند، عده‌ای ملک را خالی نگه دارند، برخی به قراردادهای غیررسمی روی آورند و برخی دیگر از ابتدا اجاره بالاتری برای قراردادهای جدید مطالبه کنند تا ریسک مداخلات آتی را جبران کنند. نتیجه محتمل این کار، کاهش عرضه رسمی واحدهای اجاره‌ای خواهد بود. در بازاری که تقاضا برای اجاره همچنان بالا است و بخش عمده‌ای از خانوارها توان خرید مسکن ندارند، کاهش عرضه می‌تواند دوباره فشار قیمتی به بازار بازگرداند. به عبارتی ساده، اگر قیمت‌ها از طریق فرمان کنترل شوند اما عرضه افزایش نیابد، بازار در پاسخ به شرایط جدید واکنش خواهد داد.
تجربیات جهانی در زمینه کنترل اجاره نیز همین هشدار را تأیید می‌کند. کنترل اجاره‌بها معمولاً به افت کیفیت واحدهای اجاره‌ای، کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق ارزان‌تر یا حاشیه‌ای منجر می‌شود. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره موفق‌تر بوده، این سیاست همواره در کنار مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی دیگر اجرا شده است؛ از مشوق‌های مالیاتی برای موجران و حمایت‌های مستقیم از مستأجران کم‌درآمد گرفته تا توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و افزایش عرضه مسکن. بنابراین، تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره را می‌توان به‌عنوان یک سیاست حمایتی موقتی تلقی کرد، نه راه‌حل اصلی بحران اجاره. ریشه واقعی مشکل در مواردی چون کمبود عرضه مسکن مناسب، رکود در ساخت‌وساز، تورم بالا، فاصله شدید قیمت مسکن با درآمد خانوار و نبود بازار حرفه‌ای اجاره‌داری نهفته است.
اگر قانون‌گذاران بخواهند همزمان از مستأجران حمایت کنند و به بازار اجاره آسیب نزنند، باید این مصوبه را با سیاست‌های مکمل همراه سازند؛ شامل افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینه‌های ساخت، اعطای مشوق به اجاره‌داری رسمی، حمایت هدفمند از مستأجران کم‌درآمد و کاهش نااطمینانی برای مالکان. در غیر این صورت، خبری که امروز خوب به‌نظر می‌رسد ممکن است در آینده به کاهش عرضه و افزایش فشار بر مستأجران تبدیل شود.
۲۲۳۲۲۵
