چه کسی تعیین‌کننده مبلغ اجاره بها است؟/ فشار انتظارات تورمی بر بازار اجاره مسکن
بر اساس گزارش خبرآنلاین و به نقل از همشهری، وضعیت بازار اجاره مسکن در ایران به مرحله‌ای رسیده است که دیگر نه تنها با تکیه بر فرمول‌های کارشناسی قابل توجیه است، بلکه حتی از طریق سقف‌های قیمتی تحمیلی نیز قابل کنترل نیست. در حالی که پلتفرم‌های اینترنتی به مرجع غیررسمی تعیین قیمت تبدیل شده‌اند، شاهد یک موج از افزایش‌های مکرر و غیرمنطقی هستیم که به عقیده فعالان این حوزه، بیشتر به‌عنوان یک «انتظاری» قابل درک است؛ انتظاری که در یک چرخه بی‌پایان هر روز نرخ‌های جدیدی را به وجود می‌آورد.
تولید قیمت به واسطه تورم انتظاری
در بازار اجاره مسکن تهران و سایر کلانشهرها، دیگر قیمت‌ها بر پایه محاسبات دقیق یا کارشناسی شکل نمی‌گیرد. آنچه که در آگهی‌های اجاره امروزی مشاهده می‌شود، بیشتر به یک رفتار جمعی شباهت دارد؛ رفتاری که در آن هر موجر قیمت ملک خود را نه بر پایه ارزش واقعی، بلکه با توجه به قیمت‌های واحدهای مشابه در همان ناحیه مشخص می‌کند. این فرایند به تدریج یک چرخه خودتشدیدکننده بوجود آورده است. موجر به طور اولیه به سکوهای آگهی مراجعه کرده و قیمت واحدهای مشابه را بررسی می‌کند و بعد با این ذهنیت که «ملک من کیفیت بهتری دارد» یا «این نرخ مربوط به چند روز پیش است»، رقم بالاتری برای اجاره تعیین می‌کند.
سلاح بی‌فشنگ سقف قیمت تعیین‌شده
با اینکه دولت هر سال درصدی را به‌عنوان سقف مجاز افزایش اجاره اعلام می‌کند، ولی در شمار بسیار زیادی از قراردادهای تمدیدی، این سقف رعایت نمی‌شود. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که موجران در بسیاری از موارد شرط ادامه قرارداد را افزایش‌های ۵۰ تا ۶۰ درصدی قرار می‌دهند و مستأجر در حقیقت در موقعیتی قرار می‌گیرد که گزینه‌ای جز پذیرش یا تخلیه ندارد. در چنین شرایطی، رابطه بین موجر و مستأجر به نوعی مستقیم و بدون وجود واسطه‌های حقوقی مؤثر تبدیل شده است؛ رابطه‌ای که در آن قدرت چانه‌زنی به شکل نابرابری تقسیم شده و هزینه‌های مقاومت برای مستأجر بسیار سنگین است. این واقعیت موجب می‌شود که اجرای قانون سقف اجاره بیشتر به یک توصیه اخلاقی شباهت داشته باشد تا یک سازوکار عملی و مؤثر.
فشار هزینه مسکن بر خانواده‌ها در نقطه بحرانی
افزایش چشمگیر قیمت مسکن در سال‌های اخیر همچنین فشار مضاعفی را بر روی بازار اجاره ایجاد کرده است. در بسیاری از مناطق شهری، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار به سطحی رسیده که موازنه بودجه خانوار را به طور جدی تحت تأثیر قرار داده است. به عنوان مثال، با در نظر گرفتن اینکه میانگین درآمد سالانه یک خانوار تهرانی حدود ۵۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود، میانگین رهن یک واحد مسکونی متوسط در تهران به بیش از یک میلیارد تومان افزایش یافته است. در این شرایط، با یک افزایش ۵۰ درصدی در رهن (یا اجاره)، مستأجر ناگزیر است برای حفظ وضعیت سکونت خود تقریباً معادل یک سال کامل درآمد اضافی تأمین کند تا فقط هزینه مسکن را پوشش دهد.
افزایش کوچ اجباری مستأجران به مناطق پایین‌تر
ناتوانی قطعی خانوارها در تامین هزینه‌های سنگین افزایش اجاره، عاملی است که از سال‌ها پیش به کاهش کیفیت مسکن در جامعه دامن زده و منجر به کوچ اجباری مستأجران از مناطق با وضعیت بهتر به سمت نواحی پایین‌تر و همچنین از محله‌های پایین به حومه و حاشیه شهرها شده است. به دلیل همین معادله، شهرهای جدید حومه تهران که در اوایل دهه 90 به جمعیت کمی دست یافتند، اکنون به مراکز پرتراکم جمعیت تبدیل شده‌اند.
17302
