افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن؛ اجاره‌ها دو برابر شدند/ ستاریان: ارقامی که درباره اجاره‌ها می‌شنویم، قبلاً برای خرید خانه کافی بود!
در طول یک سال اخیر، قیمت مسکن به شکل قابل توجهی افزایش یافته و بهای اجاره نیز با نوسانات زیادی مواجه بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که هزینه اجاره مسکن، به‌ویژه در تهران، حتی از نرخ تورم پیشی گرفته و این موضوع مشکلات جدی برای بسیاری از مستاجران ایجاد کرده است.
برخی تخمین‌ها در مورد بازار اجاره نشان می‌دهد که قیمت اجاره مسکن در پایتخت در یک سال گذشته به حدود دو برابر رسیده است و این وضعیت فشار بیشتری بر روی مستاجران کم‌درآمد قرار داده است. این شرایط باعث شده تا دولت اقداماتی را جهت رفع مشکلات حوزه مسکن ارائه دهد که اما به نظر نمی‌رسد با واقعیات بازار همخوانی داشته باشد.
طرح مسکن استیجاری، که از سال گذشته به عنوان یکی از مهمترین ابتکارات وزارت راه و شهرسازی اعلام شده بود، در حال حاضر فعال شده است. اما پرسش این است که چنین طرح‌های حمایتی تا چه حد مؤثر خواهند بود و چه مقدار می‌توانند چالش‌های بازار مسکن را حل کنند؟ به‌خصوص با وجود دیگر طرح‌های حمایتی که از سال‌های گذشته همچنان ناتمام باقی مانده‌اند.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگویی با تجارت‌نیوز به ارزیابی تأثیرگذاری این طرح‌های حمایتی پرداخته است.
دولت وظیفه‌ای در قبال دهک‌های پایین جامعه که قادر به تأمین مسکن نیستند، دارد
ستاریان در مورد طرح‌های حمایتی مسکن اظهار داشت: «من همواره در مورد طرح‌های حمایتی که در کشورهای مختلف اجرا می‌شود، توضیحات مفصلی داده‌ام. اصل بحث این است که چه مشکل مسکن وجود داشته باشد یا نه، دولت باید نسبت به افرادی از دهک‌های پایین جامعه که قادر به تأمین سرپناه نیستند، مسئولیت‌هایی را بپذیرد.»
او اضافه کرد: «حتی در کشورهایی که اصولاً با مشکل مسکن مواجه نیستند و مسکن به‌عنوان یک کالا در دسترس است، دولت‌ها برای کسانی که توان خرید یا حتی اجاره مسکن را ندارند، مداخله می‌کنند.»
دولت‌ها در سایر کشورها با توجه به گروه هدف، سالانه ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌توان تولید می‌کنند
این کارشناس بازار مسکن درباره طرح‌های حمایتی در کشورهای مختلف گفت: «در بسیاری از کشورها، متناسب با جمعیت هدف، دولت‌ها سالانه نزدیک به ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌توان تولید می‌کنند؛ ممکن است این واحدها به‌صورت اجاره به شرط تملیک، مسکن ویژه با اجاره‌های بسیار پایین، یا صرفاً تحت عنوان اجاره‌داری حمایتی عرضه شوند. در ایران نیز نمونه‌هایمان شامل مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک و اکنون مسکن استیجاری است.»
ما در حال حاضر با بحران مسکن روبرو هستیم و این بحران با ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری حل نخواهد شد
ستاریان ادامه داد: «با این وجود، مشکل اساسی این است که این طرح‌ها قادر به حل معضلات مسکن ایران نیستند. این گونه طرح‌ها وظیفه دائمی همه کشورهای دنیا بوده و حتی کشورهایی که با معضل مسکن مواجه نیستند نیز چنین سیاست‌هایی را به‌اجرا درمی‌آورند. در حالی که ما در حال حاضر با بحران جدی مسکن مواجه هستیم و این بحران با ایجاد ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری یا ارائه زمین و اجاره‌داری صنعتی رفع نخواهد شد.»
امروز هزینه‌های اجاره‌ای را می‌شنوید که قبلاً با همان مبلغ می‌شد خانه خرید!
ستاریان به ریشه‌های اصلی چالش‌های بازار مسکن اشاره کرده و بیان کرد: «مشکل مسکن ما به وضعیت اقتصادی ریشه دارد. در حال حاضر هزینه‌های اجاره به سطحی رسیده که قبلاً با همان میزان می‌شد خانه خرید. این وضعیت به‌صورت مستمر وخیم‌تر می‌شود، چرا که کمبود عرضه مسکن هر سال به کسری سال قبل اضافه می‌شود. ما هر سال با کسری بیشتری نسبت به سال قبل مواجه هستیم. زمانی که عرضه کم شود و تقاضا پیوسته افزایش یابد، قیمت‌ها به شکل صعودی افزایش خواهند یافت.»
سالانه به یک میلیون واحد مسکن احتیاج داریم و طرح آشیان نمی‌تواند مشکل را حل کند
این کارشناس بازار مسکن در رابطه با اثربخشی طرح مسکن استیجاری گفت: «طرح آشیان به عنوان یک طرح نمی‌تواند مشکل بازار مسکن را برطرف کند. چالش‌های این حوزه با کمک این طرح‌ها حل نخواهد شد. ما به‌طور متوسط به یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم و این نیاز دست‌کم تا دو دهه آینده پابرجاست.»
ستاریان همچنین افزود: «پس از آن باید بر اساس جمعیت، فرسودگی ساختمان‌ها، نرخ تخریب و سایر عوامل، محاسبات جدیدی انجام شود. اما در حال حاضر نیاز آشکار کشور بین یک تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال است.»
کسری سالانه عرضه مسکن حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد است که به شکل حاشیه‌نشینی، کپرنشینی، چادرخوابی و دیگر آسیب‌های اجتماعی نمایان می‌شود
ستاریان در مورد نیاز واقعی جامعه به مسکن توضیح داد: «در دهه قبلی نیز نیازی معادل یک میلیون واحد مسکونی وجود داشت، اما تولید واقعی ما حتی به ۳۰۰ هزار واحد در سال نمی‌رسد. به این ترتیب، ما هر سال با کسری حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مواجه هستیم. این کسری خود را به شکل حاشیه‌نشینی، کپرنشینی، چادرخوابی و دیگر آسیب‌های اجتماعی بروز می‌دهد. این وضعیت به شدت نگران‌کننده است و باید از طریق راه‌حل‌هایی مناسب پیگیری شود.»
دولت نباید به طور مستقیم در بازار مداخله کند، زیرا تولیدکننده اصلی مسکن بخش خصوصی است
این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر عدم مداخله مستقیم دولت در بازار، اظهار کرد: «اما حل بحران کمبود مسکن به این معنا نیست که دولت یک میلیون واحد مسکونی بسازد. در اکثر کشورهای دنیا، تولیدکننده اصلی مسکن بخش خصوصی است. در ایران نیز حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد از همان ۳۰۰ هزار واحد تولیدی، به دست بخش خصوصی ساخته می‌شود.»
دولت به همراه بانک‌ها و شرکت‌های خصولتی تنها ۱۱ درصد از مسکن کشور را تولید کرده است
ستاریان به محدودیت‌های دولت در تولید مسکن اشاره کرد و گفت: «با اینکه بانک‌ها، شرکت‌های خصولتی و دیگر نهادها به این حوزه ورود کرده‌اند، اما در نهایت فقط حدود ۱۱ درصد از کل مسکن تولید شده در دو دهه اخیر، به‌دست دولت بوده و مابقی توسط بخش خصوصی تولید می‌شود.»
او افزود: «اما این سؤال مطرح است که چرا با وجود در دست داشتن ۹۵ درصد تولید، بخش خصوصی تا کنون نتوانسته به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی برسد؟ این موضوع نیازمند بررسی ریشه‌ای در اقتصاد کشور است.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه نه‌تنها نیاز داخلی خودشان را تأمین می‌کنند، بلکه برای کشور ما نیز بازار ایجاد کرده و سرمایه‌های ما را جذب می‌کنند؟ این مسائل باید حل و فصل گردد.»
طرح‌های حمایتی باید پس از رفع بحران‌های مسکن جایگاه خود را پیدا کنند
ستاریان با اشاره به ضرورت حل بحران‌ها گفت: «اگر این مسائل را مورد توجه قرار دادیم، در آن صورت می‌توان گفت که مشکل مسکن برطرف شده است. در آن زمان تمام کارمندان و اقشار مختلف جامعه به مسکن دسترسی خواهند داشت، اما ممکن است هنوز بخشی از دهک‌های جامعه، به‌ویژه در جامعه ۹۰ میلیونی ما، حدود ۴۰ تا ۵۰ هزار نفر، وجود داشته باشند که با وجود کاهش هزینه‌های اجاره و رسیدن به یک‌پنجم درآمد هر فرد، باز هم نتوانند مکانی برای زندگی بیابند. آنگاه این مباحث و این نوع طرح‌ها موقعیت واقعی خود را خواهند یافت و می‌توانند به عنوان راهکارهایی برای آن گروه هدف مورد استفاده قرار گیرند.
۲۲۳۲۲۵
