بازار اجاره به توقف رسیده است/ خانه موجود است؛ اما مالک فعلاً اجاره نمی‌کند/ تأثیر افزایش قیمت دلار بر بازار اجاره چگونه خواهد بود
وضعیت بازار اجاره در تهران در هفته‌های اخیر به شکلی متفاوت از رکود عادی به نمایش درآمده است. گرچه تقاضا برای اجاره کماکان وجود دارد و مشتریان به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کنند، اما تعداد واحدهای مسکونی که برای اجاره در دسترس قرار دارند، به طور چشمگیری کاهش یافته است.
اقتصادآنلاین گزارش می‌دهد: بررسی‌های میدانی از مشاوران و فعالان بازار مسکن در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۱۶ و ۱۸ تهران نشان‌دهنده کاهش فایل‌های اجاره در دو هفته اخیر در مناطق مختلف شهر است. در برخی نواحی، مشاوران حتی از کاهش شدید یا توقف ورود فایل‌های جدید به بازار خبر می‌دهند.
این مشاهدات حائز اهمیت است چراکه مناطق بررسی‌شده تنها نمایانگر بخشی از بازار مسکن تهران هستند. از نواحی گران‌قیمت شمال و غرب تهران تا نواحی با تقاضای بیشتر در جنوب شهر، یک پیغام مشترک از سوی فعالان بازار به گوش می‌رسد: مستاجرها موجودند، اما انتخاب‌هایشان محدودتر شده است.
بخشی از منزل‌ها به بازار بازنمی‌گردند
علت اصلی کاهش موجودی را باید در رفتار مستاجران و مالکان پی‌جویی کرد.
تعدادی از قراردادهایی که معمولاً با پایان اجاره، مستاجر را جابه‌جا کرده و ملک را دوباره به بازار عرضه می‌کردند، در حال حاضر تمدید شده‌اند. زمانی که پیدا کردن یک واحد جدید دشوار و هزینه جابه‌جایی بالا باشد، مستاجر ترجیح می‌دهد در همان محل باقی بماند و برای مالکان نیز ادامه همکاری با مستاجری که او را می‌شناسند، کم‌ریسک‌تر از ورود دوباره به بازار است.
نتیجه این رفتار در آگهی‌های اجاره مشهود است. ملکی که قراردادش تمدید می‌شود، به‌عنوان فایل جدید به بازار نخواهد آمد و در نتیجه حتی بدون کاهش تعداد کل واحدهای اجاره‌ای، گزینه‌های در دسترس برای متقاضیان جدید کاهش می‌یابد.
نشان‌های این تغییر از ماه‌های گذشته نیز قابل مشاهده بود. گزارش‌هایی در مرداد در خصوص کاهش فایل‌های جدید و افزایش تمایل به تمدید قراردادها منتشر شد. آنچه در بررسی‌های دو هفته اخیر اقتصادآنلاین به چشم می‌آید، ادامه همین وضعیت به همراه عامل دیگری است که به رفتار مالکان واحدهای خالی مربوط می‌شود.
خانه موجود است؛ اما مالک فعلاً اجاره نمی‌دهد
بخش عمده‌تری از روایت مشاوران املاک به مالکان مربوط می‌شود که واحدهای قابل عرضه دارند، اما برای قرار دادن آنها در بازار شتابی ندارند.
فعالان بازار می‌گویند برخی مالکان در هفته‌های اخیر تصمیم به عدم اجاره واحدهای خود گرفته‌اند. این رفتار به‌ویژه در مورد برخی واحدهای نوساز و املاکی که در اختیار سازندگان هستند، بیشتر مشاهده می‌شود.
این خانه‌ها حتماً از بازار مسکن خارج نشده‌اند؛ مشکل این است که مالکان در شرایط کنونی تصمیمی برای اجاره آنها نمی‌گیرند.
تورم بالا، نوسانات شدید در بازارهای مالی و به‌ویژه تغییرات سریع در نرخ ارز، افق تصمیم‌گیری برای برخی مالکان را کوتاه کرده است. مالکی که نمی‌داند چند ماه آینده وضعیت قیمت‌ها، ارزش ملک یا شرایط بازار در چه مرحله‌ای خواهد بود، احتمالاً از پذیرش یک تعهد یک‌ساله اجاره صرف‌نظر می‌کند.
در این وضعیت، خالی نگاه داشتن خانه برای برخی مالکان به این معناست که از درآمد اجاره دست بردارند و در عوض اختیار تصمیم‌گیری درباره ملک خود را حفظ کنند.
البته نمی‌توان این رفتار را به تمامی مالکان یا تمامی واحدهای خالی تهران تسری داد. آنچه مشاوران مناطق مورد بررسی اقتصادآنلاین توصیف می‌کنند، تغییر رفتار برخی عرضه‌کنندگان در هفته‌های اخیر است؛ تغییری که در کنار افزایش تمدید قراردادها، منجر به کاهش تعداد فایل‌های در دسترس برای مستاجران می‌شود.
چرا مالک از درآمد اجاره صرف‌نظر می‌کند؟
در نگاه اول این رفتار ممکن است عجیب به‌نظر برسد. در شرایطی با تورم بالا، چرا یک صاحب ملک باید خانه‌اش را خالی نگه دارد و از درآمد ماهانه‌اش بگذرد؟
پاسخ را می‌توان در تفاوت میان «درآمد اجاره» و «ارزش دارایی» یافت.
آخرین آمار رسمی گویای این است که تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریور به ۳۲.۸ درصد رسیده است. این درصد برای مستاجران بسیار بالاست، اما در همان ماه، تورم عمومی نقطه به نقطه در حدی بالاتر قرار داشته است.
در چنین فضایی، محاسبه مالک تنها به مبلغ اجاره ماهانه محدود نمی‌شود. او هم‌زمان تحولات قیمت ملک، بازدهی بازارهای دیگر، نرخ تورم و آینده ارزش پول را تحت نظر دارد. هرچه فاصله میان بازده جاری اجاره و انتظارات تورمی افزایش یابد، انگیزه برخی مالکان برای امضای قراردادهای سریع می‌تواند کاهش یابد؛ به‌ویژه اگر مالک وابستگی چندانی به درآمد اجاره نداشته باشد. این همان نقطه‌ای است که نوسانات دلار، حتی بدون اینکه به‌طور مستقیم بر اجاره‌بها تأثیر بگذارد، می‌تواند به بازار اجاره وارد شود.
نوسان دلار و تاثیر آن بر بازار اجاره
اثر تغییرات ارز الزماً به این شکل نیست که قیمت دلار امروز بالا برود و مالک فردا اجاره را به‌تناسب افزایش دهد.
مسیر اول، انتظار‌ها را در برمی‌گیرد. جهش‌های مکرر بازار ارز به فعالان اقتصادی این پیام را منتقل می‌کند که سطح قیمت‌ها هنوز به ثبات نرسیده است. برای مالکی که قرار است امروز درباره یک قرارداد یک‌ساله تصمیم‌گیری کند، این عدم قطعیت اهمیت دارد.
مسیر دوم به گزینه‌های پیش روی مالک مربوط می‌شود. صاحب واحد نوساز یا سازنده‌ای که چند ملک در اختیار دارد، لزوماً رفتاری مشابه مالکی ندارد که اجاره خانه بخشی از درآمد ماهانه‌اش است. گروه اول قدرت بیشتری برای صبر دارد و در دوره‌های پرنوسان می‌تواند تصمیمات خود درباره فروش، اجاره یا نگهداری ملک را به تأخیر بیندازد. به همین دلیل، به گفته فعالان بازار، کاهش تمایل به عرضه در برخی واحدهای نوساز بیشتر قابل مشاهده است. نکته مهم اینجاست که نوسانات بازارهای موازی در این وضعیت لزوماً باعث افزایش آنی اجاره نمی‌شود؛ اثر اولیه ممکن است خود را در کاهش عرضه نشان دهد.
فشار تازه بر مستاجران؛ گزینه‌های کمتر
این تغییر در سمت عرضه برای مستاجران معانی متفاوتی دارد. در وضعیتی عادی، مستاجران میان چند فایل با قیمت، متراژ و امکانات مختلف انتخاب می‌کنند و این امکان مقایسه جزء قدرت چانه‌زنی آنها خواهد بود. هرچه تعداد فایل‌ها کاهش یابد، این قدرت نیز کمتر می‌شود. کمبود عرضه الزماً به‌معنای این نیست که هر قیمتی که مالک تعیین کند، معامله خواهد شد؛ توان خرید مستاجران همچنان یک محدودیت جدی برای بازار به شمار می‌آید. خانواری که نمی‌تواند اجاره بالاتری پرداخت کند، به‌یک‌باره برخوردار از درآمد بیشتری نمی‌شود.
به همین دلیل، ممکن است نتیجه اولیه کاهش عرضه نه افزایش قابل توجه معاملات، بلکه دشواری بیشتر در پیدا کردن خانه باشد: زمان طولانی‌تر برای یافتن منزل، گزینه‌های محدودتر و فاصله بیشتر میان مشخصات خانه مطلوب مستاجر و آنچه در بازار موجود است.
این وضعیت به‌ویژه در مناطق با تقاضای بالا می‌تواند اهمیت بیشتری پیدا کند؛ زیرا بخش قابل توجهی از تقاضا امکان بالا بردن قابل توجه بودجه خود را نخواهد داشت.
اجاره از تورم عقب مانده، اما برای مستاجر ارزان نشده است
آمار رسمی در این زمینه یک تناقض ظاهری دیگر را نشان می‌دهد. تورم نقطه به نقطه اجاره در شهریور ۳۲.۸ درصد گزارش شده که به خودی خود رقم قابل توجهی است، اما از تورم عمومی در همان ماه پایین‌تر است. به عبارت دیگر، هزینه اجاره همچنان با سرعت زیادی افزایش یافته، ولی نسبت به آن موج بزرگ‌تری که موجب بالا رفتن سطح عمومی قیمت‌ها شده، کندتر حرکت می‌کند.
این فاصله را نباید با بهبود وضعیت مستاجران اشتباه گرفت. درآمد خانوارها به اندازه اجاره افزایش نیافته و بالا رفتن هزینه‌های خوراک، حمل‌ونقل و سایر مصارف نیز بخشی از امکان پرداخت اجاره را کاهش داده است.
اما همین فاصله از جنبه مالک معنای خاصی دارد. اگر مالک تصور کند که اجاره دریافتی‌اش در مقایسه با تورم و افزایش ارزش سایر دارایی‌ها عقب مانده، ممکن است هنگام قرارداد جدید به دنبال جبران این فاصله باشد، یا حتی به گفته برخی مشاوران، اساساً تصمیم به عرضه را به تعویق بیندازد.
به‌نظر می‌رسد یک عدد از دو سمت بازار دو معنای متفاوت به‌خود می‌گیرد: اجاره برای مستاجر همچنان فشار سنگینی است، اما بازده اجاره برای برخی مالکان ممکن است نسبت به انتظارات تورمی، جذابیت قبلی را نداشته باشد.
۲۲۳۲۲۵
