تأثیر دیرهنگام شوک تورم بر بازار اجاره/ اعلام تغییر نقطهای ۶۲ درصدی در بخش مسکن
در شهریور ۱۴۰۲، تورم نقطهای گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سوختها» به بالاترین حد خود یعنی ۶۲.۴ درصد رسید. پس از آن، روندی کاهشی آغاز شد که تقریباً به مدت ۲۰ ماه ادامه یافت و این نرخ را تا آبان ۱۴۰۴ به ۳۲.۸ درصد کاهش داد.
بر اساس گزارش اقتصادآنلاین، در زمستان ۱۴۰۴ نشانهای از جهش جدید مشاهده نمیشد؛ تورمهای ماهانه به طور متوسط بین ۱.۲ تا ۱.۶ درصد نوسان داشتند.
اما از آغاز سال ۱۴۰۵، وضعیت تغییر کرد. نرخ تورم نقطهای گروه مسکن از ۳۳.۲ درصد در فروردین به ۴۳.۶ درصد در شهریور رسید و چنین افزایشی به میزان بیش از ۱۰ واحد درصد در فقط پنج ماه صورت گرفت.
موارد مهمی فراتر از تنها افزایش نرخ نقطهای وجود دارد. تورمهای ماهانه نشاندهنده یک مرحله جدید از افزایش قیمتها هستند که در حال شکلگیری است.
تابستان امسال به سال اوج نزدیک شد
میانگین تورم ماهانه مسکن در بازه سه ماهه تیر تا شهریور امسال حدود ۵.۵ درصد بوده است. در حالیکه در دوره مشابه پارسال این عدد ۴.۱ درصد و دو سال قبل ۴.۸ درصد ثبت شده بود. تنها در سال اوج ۱۴۰۲، میانگین این سه ماه بالاتر و حدود ۵.۹ درصد به ثبت رسید.
تجزیه و تحلیل انباشت تورم در شش ماهه، تصویر واضحتری به دست میدهد. به گزارش این بررسی، تورم انباشته از فروردین تا شهریور امسال به مقدار حدود ۲۹.۵ درصد رسیده است، در حالی که این عدد برای سال گذشته ۲۰.۳ درصد، در ۱۴۰۳ برابر با ۲۵.۳ درصد و در ۱۴۰۲ حدود ۲۹.۱ درصد بود.
بنابراین، آنچه در ماههای اخیر مشاهده میشود تنها نمیتواند با اثر پایه توضیح داده شود. نرخهای ماهانه به خودی خود نشاندهنده افزایش مجدد شدت تحرک هزینههای مسکن هستند.
۴۳ درصدی که میتواند فریبنده باشد
اگرچه این شتاب، نرخ تورم نقطهای ۴۳.۶ درصدی مسکن را رقم زده، اما هنوز بهوضوح بسیار پایینتر از تورم حدود ۸۴ درصدی شاخص کل کشور است. اما این تفاوت الزماً به معنای کاهش فشار هزینه بر اجاره مسکن نخواهد بود.
بررسی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد که اجاره بها در ماههای پیاپی به طور متوسط حدود ۵ درصد افزایش یافته است. همچنین، شاخص مورد بحث فقط به اجاره مربوط نمیشود؛ در واقع میانگینی از اجاره و هزینههای آب، برق، گاز و سایر سوختهاست و به همین خاطر نمیتواند تجربه هر مستاجر را بهطور انفرادی منعکس کند.
برای درک این اعداد به زبان سادهتر، اگر مستاجری سال گذشته ۱۰ میلیون تومان به عنوان اجاره پرداخت میکرد، با لحاظ کردن رشد متوسط این گروه، رقم معادل امروز حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان خواهد بود.
چرا اجاره با تاخیر به تورم میرسد؟
فاصله میان تورم کل و مسکن ویژگیای کلیدی دارد: قراردادهای اجاره اغلب یکساله هستند.
هر ماه تنها بخشی از قراردادها تمدید میشوند یا قراردادهای جدیدی منعقد میگردند. لذا قیمتهای جدید، بر خلاف بسیاری از کالاها، نمیتوانند بهطور ناگهانی به کل شاخص اضافه شوند؛ افزایش قیمت به طور تدریجی و همراه با تمدید قراردادها در آمارها منعکس میشود.
این تفاوت زمانی در ارقام امسال نیز مشهود است. اوج تورم ماهانه شاخص کل در اردیبهشت و با نرخ ۸.۵ درصد به ثبت رسید؛ اما اوج ماهانه مسکن دو ماه بعد، در تیر و با نرخ ۵.۹ درصد صورت گرفت.
حتی زمانی که نرخ تورم ماهانه شاخص کل در دوره تیر تا شهریور بین ۳.۶ تا ۳.۹ درصد بود، تورم ماهانه مسکن در شهریور هنوز برابر با ۵.۱ درصد ثبت شد.
به عبارت دیگر، بخشی از شوکی که قبلاً در سطح کلی قیمتها رخ داده، میتواند با تأخیری مشخص در قراردادهای اجاره تجلی یابد.
خرید در خواب، اجاره بیدار
بازار خرید مسکن در همین مقطع تصویر متفاوتی را به نمایش میگذارد. بر اساس گزارشهای میدانی، تعداد معاملات ملک در تهران به زیر ۳۰۰۰ فقره در هر ماه رسیده است؛ اگرچه آمار رسمی برای تأیید این تخمین در دسترس نیست.
در حالی که معاملات کاهش یافته، قیمتهای پیشنهادی همچنان رو به افزایش است. بنابراین رکود کنونی بیشتر در تعداد معاملات نمایان میشود و نه بهطور الزامی در قیمتهایی که فروشندگان برای ملک خود تعیین میکنند.
در اینجا یک فرضیه قابل بررسی شکل میگیرد: خریدارانی که به دلیل کاهش قدرت خرید قادر به ورود به بازار مالکیت نبودهاند، امکان دارد به بازار اجاره بروند و فشار تقاضا را در آنجا افزایش دهند. با این حال، اطلاعات موجود هنوز برای اثبات چنین رابطهای کافی نیستند.
فاصلهای که ممکن است کمتر شود
در یک سال گذشته، قیمت نسبی گروه مسکن نسبت به میانگین کل قیمتها به میزان حدود ۲۲ درصد کاهش یافته است؛ این عدد نتیجه تقسیم رشد ۱.۴۳۶ بر ۱.۸۳۹ در محاسبات این گزارش میباشد.
این فاصله الزماً پایدار نخواهد ماند.
اگر سطح عمومی قیمتها همچنان رو به افزایش باشد، ساختار سالانه قراردادهای اجاره میتواند سبب شود که مسکن بهتدریج این فاصله را جبران کند. حتی اگر تورم کل از این نقطه ثابت بماند، تعدیل قراردادهایی که در ماههای گذشته هنوز تمدید نشدهاند ممکن است تا حدود یک سال ادامه یابد.
از این منظر، نزدیک شدن تدریجی تورم مسکن به تورم کل یک سناریوی محتمل است، نه لزوماً یک نتیجه قطعی.
دو عامل نیز میتوانند مانع از همگرایی کامل شوند. نخست درآمد مستاجران که عملاً سقفی برای میزان افزایش اجاره به وجود میآورد. دوم، تعرفههای دولتی انرژی که بخشی از شاخص این گروه را تشکیل میدهند اما الزاماً از منطق بازار اجاره پیروی نمیکنند.
سه مسیر برای اسفند
عواملی دیگر ممکن است اعداد پاییز و زمستان را تحت تأثیر قرار دهند: پایه مقایسهای پایین سال گذشته.
در بازه آبان تا اسفند ۱۴۰۴، تورم ماهانه مسکن تنها بین ۱.۲ تا ۱.۸ درصد بود. به همین ترتیب، میتوان سه سناریوی محاسباتی برای تورم نقطهای اسفند ۱۴۰۵ ترسیم نمود. این اعداد پیشبینی نیستند و صرفاً نشاندهنده ادامه الگوهای مختلف ماهانه چه نتایجی برای آینده در پی خواهد داشت.
اگر زمستان جاری مشابه زمستان آرام ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ باشد، نرخ تورم نقطهای اسفند به حدود ۴۴ درصد خواهد رسید. تکرار الگوی ۱۴۰۲ آن را به حدود ۵۰ درصد میرساند و اگر میانگین تورم ماهانه تا پایان سال ۳.۵ درصد باشد، نرخ نقطهای ممکن است در محدوده ۵۹ درصد قرار گیرد.
مسیر واقعی به متغیرهای بزرگتری وابسته است؛ از جمله محاصره، نرخ ارز و رشد نقدینگی. محاصره از ۲۳ تیر دوباره آغاز شده و رشد نقدینگی خرداد به ۵۶ درصد رسیده که رقمی بیسابقه از سال ۱۳۵۳ به شمار میرود.
وقتی درصدها به قرارداد اجاره میرسند
پیامد این روند در نهایت نه تنها در نمودار تورم، بلکه در زمان تمدید قراردادها ملموس خواهد بود.
اگر رفتار تابستان امسال نشاندهنده ورود مسکن به مرحلهای مشابه سالهای اوج باشد، قراردادهایی که در پاییز و زمستان تمدید میشوند میتوانند با افزایشهای شدیدتری مواجه گردند.
اجارهای که سال گذشته ۱۰ میلیون تومان بود، با نرخ متوسط فعلی این گروه به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان میرسد. در صورتی که افزایش هزینه مسکن در سرانجام به متوسط افزایش شاخص کل نزدیک شود، معادل همان ۱۰ میلیون تومان به حدود ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد رسید.
این البته هنوز تنها یک سناریو است، نه پیشبینی قطعی برای اجارهبها. دادههای ماههای آتی خواهند نشان داد که شتاب تابستان یک موج گذرا بوده یا به آغاز مرحله تازهای از تعدیل دیرهنگام هزینههای مسکن منتهی میشود.
۲۲۳۲۲۵
