پیش‌بینی غیرمعمولی درباره آینده قیمت مسکن/ آیا هم‌اکنون بهترین زمان برای خرید مسکن است یا باید منتظر کاهش قیمت‌ها باشیم؟
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در نشست بررسی «چشم‌انداز بازار مسکن» که امروز (دوشنبه، ۱۴ مهر) برگزار شد، درباره تأثیرات قابل توجه تحولات اخیر در بازار مسکن سخن گفت و بیان کرد: لازم است تحلیل‌های دقیقی بر اساس واقعیت‌های موجود صورت گیرد تا تصمیم‌گیری‌ها بر مبنای داده‌های صحیح انجام شود.
جنگ ۱۲ روزه و تحلیل‌های غیرکارشناسی تأثیری بر بازار مسکن نداشت
وی همچنین افزود: از دو سال پیش، بازار مسکن در حال تجربه رکودی عمیق به‌سر می‌برد. در پایان بهار سال گذشته، میزان رکود به دو برابر افزایش یافته و تعداد معاملات نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. به علاوه، جنگ تحمیلی ۱۲ روزه نیز تأثیری بر آمار بازار مسکن نگذاشت و تحلیل‌های غیرکارشناسی و اخبار منفی نیز نتوانستند قیمت‌ها را کاهش دهند. به طور کلی نتایج قابل توجهی حاصل نشده و بازار مسکن همچنان در رکود به‌سر می‌برد.
باقرپور ادامه داد: این رکود باعث انتقال سرمایه‌ها به سمت ارز و طلا شده و اثرات آن بر نقدینگی و حوزه تولید مسکن مشاهده می‌شود. صنعت ساختمان که به‌عنوان موتور محرکه اقتصادی کشور شناخته می‌شود، به‌دلیل ناترازی انرژی با کاهش تولید مواجه شده است. این وضعیت آسیب‌هایی به صنایع وابسته وارد کرده و نرخ بیکاری را افزایش داده که تبعات اقتصادی و اجتماعی خاص خود را دارد.
اهمال وزارت نیرو، سبب کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز شده است
وی به چهار دلیل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: اول اینکه تولید واقعی مسکن حتی در بهترین شرایط در حدود ۴۵۰ هزار واحد بوده و رکود کنونی این عدد را کاهش می‌دهد که در میان‌مدت و بلندمدت شکاف عمیقی ایجاد خواهد کرد. دوم، توسعه افقی شهرها به علت اهمال در توسعه زیرساخت‌ها توسط وزارت نیرو با موانع مواجه شده و این مسأله زمینه مناسب برای ساخت و ساز را محدود کرده است. سوم، تورم مصالح ساختمانی در یک سال گذشته به‌طور متوسط ۵۰ درصد افزایش یافته که از تورم کلی کشور پیشی گرفته و به قیمت تمام‌شده مسکن افزوده است. چهارم، بازارهای اقتصادی به‌صورت متوالی به هم مرتبط بوده و با توجه به عقب‌ماندگی بازار مسکن نسبت به ارز و طلا، ضروری است که در آینده این فاصله جبران شود و قیمت‌ها به واقعیت‌های بازار نزدیک‌تر شوند.
آیا زمان مناسب برای خرید مسکن فرا رسیده است؟
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تصریح کرد: با توجه به این موارد، اگرچه پیش‌بینی زمان دقیق جهش قیمت‌ها ممکن نیست، اما شواهد فعلی نشان می‌دهد که تنش‌های ناشی از عرضه و تقاضا و محدودیت‌های تولید و زمین مناسب، می‌تواند منجر به نوسانات و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شود. به خانوارها توصیه می‌کنیم که برای خرید واقعی مسکن، اکنون زمان بهتری است، چراکه پیش‌بینی زمان همرسانی قیمت‌ها دشوار است.
راه‌حل بحران بازار مسکن، تولید مسکن‌های اقتصادی است
وی همچنین یادآور شد: هدف از برپایی چنین میزگردهایی، ارائه راهکارهای کارشناسی و عملی است. از این رو، دولت و نهادهای حاکمیتی باید به‌صورت فعالانه به بازار مسکن ورود کنند، زیرا رکود و نوسانات می‌تواند به یک بحران اقتصادی دامن بزند. بدون مداخله دولت، جریان مالی به این بازار باز نخواهد گشت. گام نخست، تولید انبوه مسکن اقتصادی است.
باقرپور تاکید کرد: منظور از مسکن اقتصادی، واحدهای ۲۵ متری نیست، بلکه منظور واحدهایی است که با توجه به ظرفیت خانوارهای ایرانی در شرایط فعلی از نظر هزینه‌های اقتصادی قابل خرید باشد. به علاوه، تعداد زیادی از نمایندگان مجلس و مسئولان با طرح مسکن اقتصادی موافقت کرده‌اند، اما متأسفانه برخی کارشناسان که انتقاد می‌کنند، تجربه واقعی از بی‌مسکنی نداشته و پیشنهاداتشان به ساخت واحدهای ۴۰۰ یا ۵۰۰ متری می‌انجامد که با وضعیت واقعی بازار و توان خرید خانوارها هیچ تطابقی ندارد.
عملکرد ضعیف سیستم بانکی در نهضت ملی مسکن
وی بر اهمیت تسریع در اجرای طرح مسکن اقتصادی تأکید کرد و گفت: آمارها نشان‌دهنده این است که مسأله جوانی جمعیت در خطر است و مسکن اقتصادی تنها منتظر تصمیم‌گیری‌های مسئولان برای قانونی شدن است. تصویب قانونی که تسهیل‌گری در تولید مسکن را امکان‌پذیر کند، ضروری است. مدل‌های تأمین مالی بر پایه مردم برای تولید مسکن باید گسترش یابند، چراکه عملکرد سیستم بانکی در نهضت ملی مسکن در وضعیت مناسبی نیست.
طرح مسکن تدریجی با تأیید وزارت تعاون عملیاتی می‌شود
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی خاطرنشان کرد: زیرساخت‌های اقتصادی و حقوقی کشور باید به‌منظور تولید مسکن تقویت و حمایت شوند. مشارکت مردم و هدایت سرمایه‌های خرد به بازار تولید مسکن به‌جای بازارهای غیرمولد، می‌تواند تأثیرات مثبتی به همراه داشته باشد. به طور قطع، طرح مسکن تدریجی در بخش تعاون اقتصادی معرفی شده و با تأیید معاون وزیر تعاون، امکان هم‌افزایی بازار سرمایه و مصرف مسکن برای تولید و تحویل مسکن به مستأجران فراهم می‌شود.
وی ادامه داد: متأسفانه شرایط جنگ و خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن، موجب تأخیر در اجرایی شدن این مدل شده است. برای تقویت تولید مسکن، نیاز به تقویت زیرساخت‌های نظارتی و مشارکتی وجود دارد.
باقرپور به‌عنوان نتیجه‌گیری یادآور شد: طبق فرمایشات مقام معظم رهبری در فروردین امسال که بر تقویت و حمایت از سرمایه‌های مردم تأکید کرده‌اند، نقشه راه ماست. در این راستا، سامانه جامع نظارت بر تعاونیها به‌همراه اتحادیه عمرانی و وزارت تعاون در حال طراحی است، تا سوءاستفاده‌های گذشته از تعاونیها به‌طور کامل رفع و مردم قادر باشند سرمایه‌های خود را در محیطی امن مدیریت کنند.
قانون پیش‌فروش مسکن به‌روز شود
این مقام مسئول تأکید کرد: اصلاح و به‌روزرسانی قانون پیش‌فروش مسکن امری ضروری است. این قانون که در دهه ۸۰ بررسی و در سال ۱۳۸۹ تصویب گردید، با شرایط کنونی اقتصادی مطابقت ندارد و عملاً قابلیت اجرایی ندارد. ادامه اجرای آن بدون اصلاح، منجر به شکل‌گیری مجرمین تازه‌ای می‌شود که پروژه‌ها را با مشکلات جدی مواجه می‌سازند.
وی افزود: این اقدام می‌تواند به تولید مسکن مطمئن و پایدار کمک کند و در عین حال حقوق مردم را حفظ کرده و بازار را از رکود و مشکلات غیرمولد نجات دهد. همچنین، قانون جهش تولید مسکن باید دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی را موظف می‌کرد که املاک مازاد خود را که قابلیت ساخت و ساز دارند به وزارت راه و شهرسازی اختصاص دهند و حتی سند آن‌ها به نام وزارتخانه ثبت شود.
زمین‌های تأمین‌شده برای قانون جهش مسکن کجا هستند؟
باقرپور ادامه داد: در آغاز تصویب قانون، وزارت راه دولت سیزدهم اعلام کرده بود که برای ۴ میلیون واحد مسکونی زمین‌های مناسب برای ساخت تأمین شده است. این بدان معناست که ماده ۱۰ قانون زمینه لازم را مهیا کرده و بیش از ۶ میلیون تقاضا برای نهضت ملی مسکن به ثبت رسید که حدود ۱.۵ میلیون از متقاضیان پذیرفته شدند. حال اگر از آن زمان تا کنون حتی یک سانتی‌متر به این زمین‌ها اضافه نشده، باید هم‌اکنون به اندازه ۲.۵ میلیون واحد زمین مازاد موجود باشد. سؤالی که مطرح می‌شود این است که این زمین‌ها کجاست و چرا هیچ طرحی برای آن‌ها در نظر گرفته نشده و به سازندگان تحویل داده نمی‌شود.
حذف یا کاهش عوارض ساخت موجب افزایش انگیزه برای تولید مسکن می‌شود
وی گفت: اقدام ضروری دیگر، حذف یا کاهش عوارض ساخت و ساز و هزینه‌های نظارت است. اگر شهرداری‌ها به‌طور موقت عوارض صدور پروانه را کنار بگذارند و دستگاه‌های نظارتی هزینه‌های خود را کاهش دهند، انگیزه لازم برای بازگشت سازندگان به بازار فراهم خواهد شد. صدور پروانه باید به‌صورت عملیاتی و واقعی باشد؛ نه فقط به صورت صوری، بلکه سازنده باید بتواند در عرض دو ماه بدون موانع، ساخت و ساز را آغاز کند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تأکید کرد: متأسفانه بسیاری از سازندگان و سرمایه‌گذاران فعال در بازار مسکن کشور به‌همراه سرمایه‌های خود، از کشور خارج شده‌اند و در کشورهای همسایه با شرایط بهتری فعالیت می‌کنند. برای بازگرداندن انگیزه به این بازار، ضروری است که سازندگان داخلی مجدداً به تولید مسکن روی آورند و از رکود و کاهش عرضه جلوگیری شود.
مسکن استیجاری با قیمت‌های کنونی اقتصادی نیست
باقرپور یادآور شد: با توجه به قیمت‌های فعلی زمین، مصالح و هزینه‌های استهلاک، مسکن استیجاری فعلاً از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نیست و راه‌حل این است که زمین رایگان برای تولید مسکن استیجاری اختصاص یابد تا سرمایه‌های بخش خصوصی و تعاون جلب شود. در حوزه مسکن کارگری نیز، بسیاری از شهرک‌های صنعتی دارای زیرساخت‌های لازم هستند، اما بروکراسی اداری و موانع تغییر کاربری به اجرای طرح‌ها لطمه می‌زند.
تهیه منابع مالی برای مسکن کارگری به‌آسانی امکان‌پذیر است
مدیرعامل اتحادیه تعاونی عمرانی افزود: اسکان کارگران در نزدیک محل کار نه تنها مشکل تأمین نیروی کار را حل می‌کند، بلکه به بهبود معیشت کارگران و تأثیرات مثبت اجتماعی، فرهنگی و خانوادگی می‌انجامد. منابع مالی برای این نوع مسکن می‌تواند از طریق بازار سرمایه و کارفرمایان تأمین شود، به شرطی که مزایایی مانند معافیت مالیاتی و بیمه‌ای وجود داشته باشد.
کوتاهی وزارت نیرو و دولت‌های قبلی علت ناترازی مسکن و کمبود زیرساخت‌هاست
باقرپور بیان کرد: ناترازی مسکن ناشی از کوتاهی‌های وزارت نیرو و دولت‌های پیشین است و زیرساخت‌های لازم برای توسعه شهرها به‌صورت متناسب با جمعیت و نیازها موجود نیست. نیاز است که وزارت نیرو وظایف فوری و عملیاتی خود را در این زمینه مشخص کند تا ناترازی انرژی برطرف و توسعه زیرساخت‌ها تأمین شود.
وی افزود: مدیریت منابع آب نیز یکی از نقاط ضعف است که سال‌های زیادی نادیده گرفته شده و این امر باعث ایجاد محدودیت‌های غیرضروری در حوزه ساخت و ساز می‌شود. به‌منظور کاهش فشار بر تهران و ارتقاء ساخت و ساز در سایر مناطق کشور، انتقال بخشی از دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها به استان‌ها می‌تواند مفید باشد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی در پایان گفت: امید داریم که با راهکارهای نوآورانه از سوی مدیران دولتی، بازار مسکن از این بحران و چالش‌ها خارج شود؛ بحرانی که نه تنها مردم را دچار مشکل می‌کند، بلکه می‌تواند برای دولت نیز ایجاد چالش‌های اقتصادی و اجتماعی متعددی کند.
