یک راه غیرمعمول برای بالا بردن قیمت مسکن/ این‌گونه قیمت مسکن در حال افزایش بی‌سابقه است

سمانه محرمی نمینی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک توضیحاتی درباره کارکرد پلتفرم‌های آنلاین خانه‌یاب در بازار مسکن ارائه داد و گفت: این پلتفرم‌ها باید به‌عنوان ابزاری در خدمات بازار مسکن عمل کنند و توانایی ایجاد شفافیت در اطلاعات را دارند که قطعاً نکته مثبتی است، اما فعالیت آن‌ها بایستی بر پایه داده‌های واقعی و کارشناسی شده باشد.

آگهی‌های آنلاین موجب شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار مسکن می‌شوند

مهر نوشت: وی ادامه داد: در حال حاضر به علت کمبود نظارت مؤثر، این پلتفرم‌ها شرایطی را فراهم کرده‌اند که انتظارات تورمی و قیمت‌سازی در بازار مسکن افزایش یابد. یکی از چالش‌های موجود این است که بعضی مالکان قیمت‌های وارد شده در این سامانه‌ها را بر اساس قیمت‌های واقعی و معاملاتی تعیین نمی‌کنند، بلکه تنها به نرخ‌های پیشنهادی خود بر اساس آگهی‌های مشابه تکیه می‌کنند؛ در حالیکه این قیمت‌ها الزماً با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در شرایط فعلی هیچ مرجع مستقلی وجود ندارد که قیمت‌های واقعی معاملات را به عموم مردم عرضه کند. از سال ۱۴۰۲ بارها اعلام کرده‌ام که پیش از این، اطلاعات معاملات به اتحادیه مشاوران املاک منتقل می‌شد. سامانه‌ای به نام «سامانه املاک و مستغلات» فعال بوده که کلیه معاملات مسکن با جزئیات و کد رهگیری در آن ثبت می‌شد.

وی یادآور شد: اتحادیه مشاوران املاک بر مبنای همین داده‌ها می‌توانست وضعیت بازار را تحلیل و بررسی نماید؛ این بدان معناست که افزایش تعداد معاملات نمایانگر رونق بازار و کاهش آن گویای رکود یا ثبات می‌باشد. همچنین با تکیه بر قیمت‌های واقعی معاملات، امکان ارائه اطلاعات دقیق درباره افزایش، کاهش یا ثبات قیمت‌ها به مردم مهیا بود.

محرمی نمینی تاکید کرد: اطلاعاتی که توسط اتحادیه منتشر می‌شود بر مبنای کدهای رهگیری و قیمت‌های واقعی معاملاتی است و نه قیمت‌های اسمی و پیشنهادی که امروزه در برخی پلتفرم‌های آنلاین مشاهده می‌شود. از سال ۱۴۰۲ این داده‌ها دیگر در اختیار اتحادیه مشاوران املاک نیست و به سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و برخی از بخش‌های وزارت راه و شهرسازی منتقل شده است.

وی تصریح کرد: به همین دلیل، امروزه آینه روشنی برای نمایاندن وضعیت واقعی قیمت‌ها به مردم وجود ندارد. در چنین شرایطی، آگهی‌های آنلاین نقش برجسته‌تری را ایفا کرده و اساس تصمیم‌گیری بسیاری از افراد قرار می‌گیرند.

این مقام صنفی اظهار داشت: برای مثال، اگر یک سازنده در یک برج یا منطقه خاص تعداد زیادی واحد را با قیمت‌های معین آگهی کند، این موضوع می‌تواند بر انتظارات قیمتی در آن منطقه تأثیر بگذارد و منجر به تغییر سطح قیمت‌ها شود. مردم نیز با توجه به مشاهده این آگهی‌ها، قیمت سایر املاک را با اعداد مشابه مقایسه خواهند کرد.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین حالتی یک مقایسه غیرکارشناسی شکل می‌گیرد، زیرا قیمت‌گذاری در بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق و علمی مؤلفه‌های تخصصی است. من اعتقادی به حذف این پلتفرم‌ها ندارم، بلکه بر این باورم که قیمت‌های کارشناسی‌شده و مبتنی بر داده‌های واقعی باید مبنای قیمت‌گذاری در آنها قرار گیرد؛ چرا که ریشه اصلی مشکل در این است که فعالیت در حوزه مسکن به‌طور کامل نیازمند تخصص و کارشناسی است. کسانی که مشاور املاک هستند، برای دریافت پروانه فعالیت باید مراحل آموزشی و تخصصی مختلفی را پشت سر بگذارند.

وی اظهار داشت: افرادی که متقاضی فعالیت در این حوزه هستند، باید در آزمون‌های تخصصی سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و همچنین دوره‌های آموزشی حقوقی و مهارت‌های مذاکره‌ای که توسط اتحادیه برگزار می‌شود، شرکت کنند و پس از گذراندن این مراحل، موفق به دریافت پروانه فعالیت بشوند. بنابراین، بازار مسکن به تحلیل و قیمت‌گذاری کارشناسانه نیاز دارد و نمی‌توان صرفاً بر مبنای آگهی‌های منتشر شده در فضای آنلاین درباره قیمت واقعی املاک قضاوت کرد.

قیمت‌های منتشر شده در پلتفرم‌ها فاقد مبنای کارشناسی هستند

محرمی نمینی در مورد چالش‌های ناشی از فعالیت پلتفرم‌های آگهی آنلاین در بازار مسکن افزود: در حال حاضر افراد به آسانی می‌توانند در این پلتفرم‌ها آگهی پهن کنند و با درج قیمت‌های غیرواقعی، به ایجاد قیمت‌سازی در بازار دامن زنند. زمانی که اتحادیه به این موضوع ورود می‌کند، پلتفرم‌ها ادعا می‌کنند که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکرده و تحت نظارت اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی هستند.

وی تاکید کرد: اگر یک پلتفرم به‌تنهایی محلی برای خرید و فروش کالاهای دست‌دوم یا خدمات عمومی باشد، شاید تأثیر زیادی بر تغییر قیمت‌ها نداشته باشد؛ اما در حوزه مسکن، کوچک‌ترین تغییر در قیمت هر متر مربع می‌تواند موجب تغییر قابل ملاحظه‌ای در ارزش یک ملک شود. از این رو، قیمت‌گذاری در این بخش نیازمند نظارت و expertise تخصصی است.

هر تغییر اندکی در قیمت هر متر مسکن، می‌تواند تأثیر زیادی بر بازار داشته باشد

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: برای نمونه، اگر در یک برج مسکونی در منطقه غرب تهران تعدادی واحد با قیمت خاصی آگهی شود، این قیمت به تدریج می‌تواند مبنای ذهنی فعالان بازار و متقاضیان قرار گیرد و بر قیمت کلی منطقه تأثیر بگذارد. این روند محدود به یک منطقه خاص نیست و در هر نقاطی از شهر می‌تواند موجب تغییر انتظارات قیمتی و جابجایی نرخ‌ها گردد.

وی تصریح کرد: ریشه این معضل، در غیرکارشناسی بودن قیمت‌های درج شده در بسیاری از آگهی‌ها نهفته است. اتحادیه مشاوران املاک به این موضوع هشدار داده، اما پاسخ پلتفرم‌ها این است که تحت نظارت اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی فعالیت می‌کنند و ارتباطی با اتحادیه مشاوران املاک ندارند. به واقع، یک فعالیت کاملاً تخصصی و کارشناسی به یک بستر غیرتخصصی سپرده شده که لزوماً تحت نظر نهاد تخصصی این حوزه نیست.

محرمی نمینی با اشاره به هزینه‌های تحمیل‌شده به دفاتر مشاوران املاک از طرف برخی پلتفرم‌ها گفت: یکی از مشکلات حال حاضر، تفاوت تعرفه‌های انتشار آگهی بر اساس مناطق شهری مختلف است. به‌عنوان نمونه، هزینه درج آگهی در مناطق شمالی شهر با مناطق جنوبی متفاوت است؛ در حالی که ماهیت خدمت ارائه شده یکسان است و پلتفرم صرفاً یک آگهی با قالب و اطلاعات معین را منتشر می‌کند.

وی گفت: این امر هیچ توجیه فنی یا خدماتی مشخصی ندارد و موجب ایجاد تفاوت‌های غیرمنطقی میان مناطق مختلف می‌شود. قبلاً هم در رسانه‌های چاپی، از جمله روزنامه‌ها، آگهی‌ها بر اساس قالب و فضای اختصاص یافته قیمت‌گذاری می‌شدند و منطقه جغرافیایی ملک تأثیری بر هزینه انتشار آگهی نداشت.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: این سازوکارها در نهایت به شکل‌گیری قیمت‌سازی و ایجاد تفاوت‌های غیرواقعی در بازار مسکن منجر می‌شود. به‌علاوه، بخشی از مشکلات پلتفرم‌های آگهی آنلاین زمانی آغاز می‌شود که این سامانه‌ها وارد زمینه فعالیت تخصصی مشاوران املاک شده و خود را ملزم به دریافت مجوز یا تبعیت از ضوابط این صنف نمی‌دانند.

وی افزود: چنانچه اطلاعات بازار و داده‌های معاملاتی تحت اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار گیرد، این امکان فراهم خواهد شد که قیمت‌های واقعی ارائه و نظارت مؤثری بر پلتفرم‌ها و فرآیند فایلینگ املاک انجام شود. در شرایط کنونی، اکثر پلتفرم‌ها و سامانه‌های آگهی آنلاین خود را از زیرمجموعه اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی به حساب می‌آورند و به همین دلیل، نظارت تخصصی مشاوران املاک بر عملکرد آن‌ها تا حدی حذف شده است.

محرمی نمینی در خاتمه به این نکته اشاره کرد: بخش قابل توجهی از چالش‌های کنونی در بازار مسکن و فرآیند قیمت‌گذاری املاک، ناشی از همین کمبود نظارت بر پلتفرم‌های آگهی آنلاین است که نیازمند اتخاذ تدابیر لازم برای رفع آن می‌باشد.

۲۲۳۲۲۵