هزینه‌های باورنکردنی رهن و اجاره یک اتاق در پانسیون تهران؛ ۱۵۰ میلیون تومان رهن و ۲۳ میلیون تومان اجاره!
در سال‌های اخیر، بازار مسکن تهران تحت فشار دوگانه‌ای از تورم کلی و افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها قرار گرفته است به طوری که تأمین مسکن برای قشرهای کم‌درآمد، به ویژه دانشجویان و کارکنان غیربومی، به معضلی ساختاری تبدیل گشته است. حتی گزینه‌های قبلی اقتصادی نظیر پانسیون‌ها و اتاق‌های تک‌نفره، که در گذشته به عنوان راهکارهایی مقرون به صرفه برای اجاره کوتاه‌مدت شناخته می‌شدند، اکنون تحت تأثیر افزایش قابل توجه هزینه‌ها قرار داشته و قادر به پاسخگویی به نیاز واقعی تمام متقاضیان نیستند.
به گزارش اعتماد، تجزیه و تحلیل روند بازار حکایت از آن دارد که رشد قیمت این واحدها تنها ناشی از افزایش عمومی قیمت‌ها یا بالا رفتن هزینه مصالح ساختمانی نیست، بلکه عوامل متعددی از جمله انتظارات تورمی موجران، قدرت پرداخت مستاجران، فرصت‌های شغلی و تغییر سبک زندگی در شکل‌گیری این روند تأثیر بسزایی داشته‌اند. بخصوص طراحی مالی محدود مستاجران، موجب شده است که واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک‌تر تقسیم شده و گروه‌هایی از افراد با توان مالی کمتر بتوانند به‌صورت مشترک از این واحدها بهره‌برداری کنند؛ الگویی که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته رایج است اما در ایران، با توجه به ساختار فرهنگی و اقتصادی، به نسبت جدید به شمار می‌آید.
تحلیل اجاره اتاق در تهران نیز نشان می‌دهد که گزینه‌های گذشته اقتصادی نظیر پانسیون‌ها و اتاق‌های تک‌نفره، که به عنوان راهکاری اقتصادی برای اجاره کوتاه‌مدت مطرح بودند، اکنون با ودیعه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه بین ۱۶ تا ۲۳ میلیون تومان ارائه می‌شوند و بخش قابل توجهی از متقاضیان با محدودیت مالی روبرو هستند.
فاصله قیمت‌ها میان مناطق شمالی و مرکزی تهران نیز بارز است. به‌طور مثال، اجاره یک اتاق یک نفره بدون ودیعه در نزدیکی پارک ملت به ۲۵ میلیون تومان افزایش می‌یابد، در حالی که در مناطق مرکزی مانند میدان فردوسی، ودیعه و اجاره هر اتاق به طور متوسط حدود ۹.۳ میلیون تومان برآورد می‌شود. اعداد ودیعه و اجاره در حوالی شریعتی و کریم‌خان به‌ترتیب ۵ تا ۱۰.۲ میلیون و ۱۴ تا ۱۰.۲ میلیون تومان ثبت شده است.
برای بررسی دقیق‌تر این روند، «اعتماد» گفت‌وگویی با هوشنگ فروغمنداعرابی، کارشناس بازار مسکن، انجام داده تا به بررسی دلایل افزایش قیمت اجاره واحدهای کوچک و خانه‌های موقت و تغییرات تقاضا در بازار اجاره تهران بپردازد.
فروغمنداعرابی درباره ظهور واحدهای کم‌مساحت و خانه‌هایی که به صورت تخت اجاره داده می‌شوند، به‌ویژه خوابگاه‌های دانشجویی- کارمندی، توضیح می‌دهد که این واحدها در واقع بازار تقاضامحور واقعی به حساب می‌آیند و نمی‌توان آنها را بازاری کاذب تلقی کرد. وی معتقد است بازار کاذب معمولاً در جایی شکل می‌گیرد که تقاضای واقعی وجود ندارد و تنها انگیزه سرمایه‌گذاری موجود است، در حالی که در این بخش از بازار، تقاضا ناشی از نیاز واقعی به تخت یا اتاق‌های کوچک برای اجاره است و قیمت‌ها نمی‌توانند غیرواقعی تصور شوند. وی ادامه می‌دهد که دلایل افزایش قیمت اجاره واحدهای کوچک و خانه‌های موقت بیشتر ناشی از تورم عمومی و افزایش شاخص اجاره بهای بازار است. به گفته او، در سال‌های اخیر علاوه بر دانشجویان، گروهی از افرادی که تمایل دارند به‌طور مستقل از خانواده زندگی کنند، نیز به این نوع واحدها روی آورده‌اند. به علاوه، موارد با کیفیت بالاتر و امکانات بهتر نسبت به سال‌های گذشته در این بازار دیده می‌شوند که عاملی دیگر برای افزایش قیمت‌ها به حساب می‌آید. این امر نشان دهنده این است که بازار خانه‌های کوچک‌مقیاس و موقت هم از نظر تقاضا و هم از نظر کیفیت در حال تحول و توسعه است.
تحولات اجاره‌نشینی در تهران
تغییرات الگوی اجاره‌نشینی در تهران چگونه رقم خورد؟ فروغمنداعرابی به تفاوت‌های فصلی در بازار اجاره اشاره می‌کند و می‌گوید: «یکی از دلایل اینکه با وجود کاهش تقاضا در نیمه دوم سال، اجاره‌ها کاهش نمی‌یابند، به نوع ورود دانشجویان به شهرهایی نظیر تهران مربوط می‌شود. بسیاری از دانشجویان تمایل دارند در واحدهایی با کیفیت بالاتر از خوابگاه‌های دانشجویی زندگی کنند. در گذشته، پانسیون‌ها به این نیاز پاسخ می‌دادند، اما اکنون این پانسیون‌ها نیز دارای ویژگی‌های متفاوت و کیفیت بهتری شده و در مناطق شمالی و مرکزی شهر گسترش پیدا کرده‌اند.» او ادامه می‌دهد: «این روند نشان‌دهنده ظهور نیاز جدید برای افرادی است که ترجیح می‌دهند به‌صورت تک‌نفره زندگی کنند و مسکن اجاره‌ای آنها به محل کار، تحصیل یا سطح خاصی از کیفیت زندگی شهری نزدیک باشد. چنین پراکندگی‌هایی در بازار، پاسخگو نیاز تازه ایجادشده به شمار می‌آید.» فروغمند اعرابی همچنین به نحوه عرضه این واحدها توسط موجران اشاره کرده و توضیح می‌دهد: «عرضه این واحدها به‌صورت سریع‌تر انجام می‌شود و موجران را قادر می‌سازد سریع‌تر به درآمد رسیده و با مشکلات کمتری روبرو شوند. به نظر می‌رسد سیاست‌گذاران در زمینه تنظیم بازار اجاره، توجه کافی به این نوع عرضه نداشته و موجران خود به ابتکار عمل پرداخته و نوع جدیدی از واحدهای اجاره‌ای ایجاد کرده‌اند که مستقل از فرآیندهای سنتی اجاره‌نشینی عمل می‌کند. قراردادهای این واحدها نیز معمولاً متنوع و در برخی موارد حتی فاقد قرارداد رسمی هستند.» این کارشناس بازار مسکن به تغییر سبک زندگی نیز اشاره می‌کند و می‌گوید: «این مدل جدید نه تنها با قراردادهای متفاوت عمل می‌کند و موجر را در دستیابی سریع‌تر به درآمد یاری می‌دهد بلکه نشان‌دهنده تغییر در سبک زندگی افراد نیز است. بسیاری از مستاجران به زندگی در خانواده‌های کوچک یا به‌صورت تک‌نفره تمایل دارند و کیفیت زندگی شهری برای آنها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این دگرگونی، مهم‌ترین ویژگی تقاضای نوظهور در بازار مسکن به شمار می‌آید.»
او همچنین به تأثیرات مالی مستاجران اشاره می‌کند: «این مدل قبلاً نیز وجود داشته اما با کیفیت و پراکندگی محدودتری ارائه می‌شده است. اما اکنون افزایش ارزش مسکن و نوسانات نرخ ارز، موجران را ترغیب به انتظار افزایش درآمد از اجاره‌ها کرده است. توان پرداخت مستاجران یکی از عوامل کلیدی به شمار می‌آید؛ مستاجران همیشه به دنبال اجاره با کمترین هزینه ممکن هستند، در حالی که موجران در تلاش برای افزایش درآمد خود هستند. این سیاست باعث شده که واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک‌تر تقسیم شوند و گروهی از دانشجویان یا مستاجران با قدرت مالی کمتر در کنار هم زندگی کنند.
فروغمنداعرابی بیان می‌کند که این مدل، اگرچه در بسیاری از کشورهای دیگر مرسوم است، در ایران کمتر شناخته شده بوده و شرایط اقتصادی و فرهنگی کنونی موجب شده است تا افراد بیشتری به این سبک اجاره روی آورده و به آن اهمیت دهند.
او به تأثیر توان مالی مستاجران تأکید می‌کند و می‌افزاید: «این مدل جدید به‌شدت وابسته به میزان درآمد مستاجران است. به‌ویژه اینکه تحت تأثیر نوع شغل افراد در کلان‌شهرهاست. به عنوان مثال، رانندگان تاکسی‌های اینترنتی ممکن است یک واحد مسکونی را به‌صورت مشترک اجاره کنند تا دسترسی به شغل و درآمد خود را تسهیل کنند. بنابراین، این روش سکونت به‌شدت تحت تأثیر فرصت‌های شغلی و درآمد مستاجران قرار دارد و تحلیل این بازار بدون در نظر گرفتن جنبه‌های شغلی نخواهد بود.»
فروغمند اعرابی همچنین به تأثیرات غیرمستقیم تورم مصالح ساختمانی اشاره می‌کند و می‌گوید: «در مورد بازار قیمت مصالح ساختمانی باید گفت که علی‌رغم اینکه تورم در این بخش به‌دلیل رکود و کاهش ساخت‌وساز به تاخیر افتاده است، اما بازار اجاره همچنان تحت تأثیر آن قرار داشته و معمولاً هزینه مسکن تحت تأثیر قیمت مصالح ساختمانی قرار می‌گیرد و به‌دنبال آن، اجاره بها نیز افزایش می‌یابد. مالکان در هنگام تمدید یا بسته شدن قرارداد جدید، در تلاش هستند قیمتی متناسب با ارزش فعلی ملک و هزینه‌های ساخت تعیین کنند. بنابراین، حتی در شرایطی که افزایش قیمت مصالحی نظیر سیمان چندان چشمگیر نیست، اثر تورمی آنها به‌طور غیرمستقیم در بازار اجاره مشاهده می‌شود و می‌توان آن را نوعی تورم تلقی کرد.»
بازار تقاضامحور و واقعی
تحلیل هوشنگ فروغمند اعرابی روشن می‌سازد که بازار اجاره خانه‌های موقت در تهران همواره تحت تأثیر ترکیبی پیچیده از عوامل اقتصادی، تغییرات سبک زندگی شهری و فرصت‌های شغلی شکل گرفته است و می‌تواند چشم‌انداز جدیدی از اجاره در پایتخت را پیش روی نگریستن قرار دهد؛ بازاری که در آن، نیاز واقعی مستاجران و تقاضا برای واحدهای کوچک با کیفیت عالی نقشی محوری ایفا می‌کند و سیاست‌گذاری‌های سنتی هنوز قادر به همگام شدن با سرعت تحولات آن نبوده‌اند.
این بازار تقاضامحور و واقعی، به وضوح نشان‌دهنده نیاز مستاجران به واحدهای کوچک، تک‌نفره یا چندتخته بوده و همچنین محرک اصلی رشد آن به شمار می‌آید. افزایش قیمت‌ها در این بازار تنها ناشی از تورم یا هزینه‌های ساخت مسکن نیست؛ بلکه عواملی چون بهبود کیفیت واحدها، پراکندگی جغرافیایی مطلوب، دسترسی به خدمات شهری و همچنین تمایل مستاجران به زندگی مستقل با کیفیت بالا نیز در این رشد تأثیرگذار بوده‌اند. ظهور این مدل جدید، نمایانگر انعطاف‌پذیری بازار اجاره در خصوص تغییر نیازهای مستاجران، به‌ویژه با توجه به افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره‌خانه است. قراردادهای متنوع، سرعت بالای عرضه واحدها و امکان تقسیم واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک‌تر، موجران را قادر می‌سازد تا با حداقل ریسک به درآمد رسند و همزمان مستاجران با توان مالی محدود، به مسکن دسترسی پیدا کنند. این روند همچنین نشان‌دهنده تغییر در سبک زندگی شهری و رفتار مصرفی مستاجران می‌باشد؛ گروه‌هایی که به وضوح به زندگی مستقل، کیفیت بالاتر مسکن و نزدیکی به محل کار یا تحصیل اهمیت می‌دهند. افزون بر این، تجربه تهران می‌تواند الگویی برای سایر کلان‌شهرها باشد؛ بازاری که در آن توازن میان نیاز واقعی، قدرت مالی مستاجران، منعطف بودن موجران و کیفیت واحدها، نقش کلیدی‌ای در ثبات و پایداری بازار اجاره دارد. در چنین بازاری، سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان شهری می‌بایست با تحلیل دقیق رفتار مستاجران، روندهای پراکندگی جغرافیایی و تغییرات در سبک زندگی شهری، راهکارهای مدون و موثری برای مدیریت عرضه و تقاضا ارائه دهند تا بتوانند به سرعت به تغییرات بپردازند و از بروز فشارهای مالی و فقدان مسکن برای اقشار کم‌درآمد جلوگیری کنند. به طور کلی، بازار اجاره اشتراکی و کوتاه‌مدت خانه و پانسیون در تهران نه تنها نمایانگر وضعیت تورمی و عوامل اقتصادی است، بلکه محیطی پویا و انعطاف‌پذیر برای پاسخگویی به نیازهای متنوع مستاجران و انطباق با تغییرات فرهنگی و اجتماعی به شمار می‌آید؛ بازاری که به وضوح آینده اجاره در پایتخت را به طور محسوس و پایدار شکل می‌دهد و ضرورت توجه به جنبه‌های اقتصادی، اجتماعی و ساختاری را برای سیاست‌گذاران و فعالان در بازار مسکن روشن می‌کند.
۲۲۳۲۲۵
