تحلیل منحصربه‌فرد ۱۰ کارشناس در مورد چشم‌انداز آینده بازار مسکن/ آیا زمان مناسبی برای خرید خانه است یا نه؟
بازار مسکن پس از سه ماه تحت تأثیر هیجانات سیاسی و وضعیت منطقه‌ای به حالتی از ثبات نسبی دست یافته و در برابر کاهش قیمت‌ها مقاومت می‌کند. مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، دو روز پیش خبر کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه را رد کرد؛ در حالی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده بود که قیمت خانه در بخش‌های شمالی تهران تا ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع افت کرده است. کیانوش گودرزی نیز دو روز قبل عنوان کرد که این کاهش قیمت‌ها به انعقاد قراردادها منجر نشده است.
ایسنا گزارش داده است که به رغم عدم وجود آمار دقیق از میانگین قیمت مسکن در تهران، بر اساس اطلاعات غیررسمی متوسط قیمت هر متر خانه در پایتخت به ۱۰۵ میلیون تومان رسیده که نسبت به سال گذشته ۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد. البته قیمت‌های رسمی به احتمال زیاد در حدود ۹۰ میلیون تومان قرار دارد.
به گفته واسطه‌های ملکی، معاملات در حال حاضر در وضعیت رکود به سر می‌برند، اما تعداد زیادی از خریداران متقاضی درصدد مطلع شدن از آخرین وضعیت بازار هستند. این مساله از افزایش تماس‌ها با دفاتر مشاور املاک و رشد بازدیدها از آگهی‌های ملکی در روزهای اخیر مشهود است. متقاضیانی که به دنبال خرید مسکن هستند می‌خواهند بدانند که رکود حاضر چه زمانی به پایان خواهد رسید.
تحلیل‌های متفاوتی در خصوص آینده بازار مسکن وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ برخی از کارشناسان به زمان‌بندی دورهای رونق و رکود بازار ملک توجه دارند. اگر فرض کنیم که بازار مسکن از ابتدای خردادماه به دوره رکود طولانی‌مدت وارد شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه یابد، احتمالاً در ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) با افت شدید معاملات روبرو خواهیم بود.
بر اساس یکی از آمارهای غیررسمی، در طی جنگ ۱۲ روزه، میزان عرضه مسکن ۹۴ درصد کاهش یافته است و با اینکه بعد از این درگیری عرضه به سرعت افزایش یافته، اما کماکان ۳۳ درصد کمتر از سطح قبل از جنگ باقی مانده است.
در حال حاضر، نمی‌توان به‌طور مشخص زمان خروج بازار مسکن از رکود را پیش‌بینی کرد. خشایار باقرپور ـ رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران بر این باور است که مسکن به‌ناچار فاصله خود را با بازارهای موازی پر خواهد کرد، هرچند زمان دقیقی برای این امر ارائه نکرد.
در شهریور ماه امسال، قیمت مسکن در تهران نسبت به شهریور ۱۴۰۲ تنها ۹.۴ درصد افزایش یافته است. در همین زمان، طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد رشد داشته؛ این امر نشان‌دهنده جذب نظر سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز است.
چندین عامل در رونق بازار مسکن تأثیر دارند که از آن جمله می‌توان به نرخ تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، میزان افزایش نقدینگی، نرخ بازدهی بازار اجاره نسبت به قیمت‌های فروش مسکن، افزایش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در بخش ملک و همچنین هزینه‌های ساخت اشاره کرد. آمارها نشان می‌دهند که به جز میزان تقاضا، تقریباً تمامی شاخص‌های یادشده با کاهشی از قوی و ضعیف مواجه شده‌اند.
در شهریورماه امسال، تورم عمومی نقطه به نقطه به ۴۵ درصد و تورم مصالح ساختمانی در بهار همین سال به ۴۹ درصد رسیده است. مقدار نقدینگی نیز نسبت به سال قبل ۳۲ درصد افزایش پیدا کرده است. در حالی که رشد قیمت طلا ۱۴۶ درصد و دلار ۷۴ درصد بوده است. اما کاهش رشد قیمت مسکن به افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی مرتبط است. طبق برخی برآوردها، متوسط زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال رسیده است.
تحلیل‌ها نسبت به آینده بازار مسکن به سه زاویه قابل بررسی تقسیم می‌شوند؛ عده‌ای از کارشناسان به بررسی زمان‌بندی دوره‌های رونق و رکود می‌پردازند. در این چارچوب، اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد رکود بلندمدت گردیده و این رکود تا پایان شهریور ادامه یابد، شاید تا ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) با کاهش شدت معاملات مواجه شویم.
در ادامه نظرات برخی از فعالان بازار مسکن در مورد وضعیت فعلی این بازار و تحلیل آینده‌ی آن ارائه می‌گردد:
فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه‌سازان:
هزینه‌های تولید مسکن تحت تأثیر نوسانات قرار گرفته و ممکن است در آینده بر تهدیدهایی برای واحدهای تازه ساخته شده و کلید نخورده تأثیر بگذارد. به همین خاطر، با توجه به وضعیتی که در حال حاضر در بازار حاضر شده است، اگر متقاضیان برنامه‌ریزی برای خرید ملک دارند، می‌توانند اقدام کنند.
یاسر ـ مشاور املاک منطقه پیروزی:
در اردیبهشت ماه نسبت به سال قبل، با نوسانی بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشتیم، تا اینکه جنگ ۱۲ روزه رخ داد و بازار به رکود کامل درآمد. با این وجود، قیمت‌ها کاهش نیافته زیرا بر اساس افزایش ۵۰ درصدی هزینه‌های ساخت، افت قیمت منطقی نیست. افرادی که در حال نیاز به نقدینگی هستند، به قیمت سال گذشته می‌فروشند.
خشایار باقرپور ـ مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران:
بازار مسکن به نسبت قیمت ارز و طلا عقب مانده است و به‌زودی این عقب‌ماندگی جبران خواهد شد؛ در حال حاضر، این بهترین زمان برای خرید ملک از دیدگاه سرمایه‌گذاری و مصرفی است.
حسن محتشم ـ عضو انجمن انبوه‌سازان تهران:
در شمال تهران، تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود دارد، اما به سبب عدم تمایل به ریسک دارایی‌های خود، برخی از سرمایه‌گذاران راغب به خروج از این بخش هستند. تحت این شرایط، اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی فروشندگان از تخفیف نیز استقبال می‌کنند، ولی تعداد متقاضیان بسیار کم است.
پژمان جوزی ـ رئیس انجمن صنعت ساختمان:
در پنج دهه اخیر، رکود کنونی در بازار مسکن بی‌سابقه بوده است. مدت‌هاست که درباره شش میلیون تقاضای انباشته در این عرصه صحبت می‌شود که قرار بود برای آن‌ها پنج میلیون مسکن ساخته شود، اما این امر محقق نگردیده است.
سیامک پیربابایی ـ عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان:
عواقب ناشی از تحریم‌های ظالمانه بر تمامی ابعاد اقتصادی کشور تأثیرگذار بوده و مختص بازار مسکن نیست. واقعیت این است که برای خروج بازار مسکن از رکود، اقداماتی بنیادین در زمینه‌های اقتصادی کلان باید انجام شود.
سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک:
هرچند پس از فعال‌سازی مکانیسم ماشه، در بازار مسکن افزایش قیمتی مشاهده نشد، اما با توجه به رشد قیمت طلا و ارز، افراد به دنبال کسب اطلاعات از تحرکات بازار مسکن هستند و در نتیجه، مراجعه به مشاوران املاک افزایش یافته، اما این مراجعه به تنهایی منجر به عقد قرارداد نمی‌شود. به عقیده من، اگر در نیمه دوم سال شرایط سیاسی و منطقه‌ای کمی تثبیت یابد، احتمال افزایش فعالیت در بازار مسکن وجود خواهد داشت.
فرشید ـ مشاور املاک منطقه ۱۰ تهران:
پس از جنگ ۱۲ روزه، قیمت مسکن در منطقه ما بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. به طور کلی، واحدهای نوساز به قیمت ۱۲۰ میلیون تومان به فروش می‌رسند که حال به حدود ۱۰۰ میلیون تومان کاهش یافته، و خریداران بسیار کم هستند. با این حال، افزایش مراجعه پس از نوسانات قیمت دلار و فعال شدن اسنپ‌بک گزارش نشده است. فقط افرادی که به دنبال بهبود وضعیت ملک خود هستند، مراجعه می‌کنند. مسکن تا زمانی که بازار دلار، طلا و خودرو دچار رکود باشند، رشدی نخواهد داشت.
اشکان ـ مشاور املاک منطقه تهرانپارس:
قیمت مسکن حبابی بود که پس از جنگ کاهش پیدا کرد، اما به شکل جدی از بین نرفت؛ مگر در مواردی که فروشنده‌ای به شدت به پول نیاز داشته باشد و تخفیفی ارائه دهد که این هم نادر است. املاکی که دارای ارزش هستند، قیمتشان افتی نداشته ولی خانه‌هایی با نقاط ضعف کمی از نظر قیمت کاهش یافته‌اند.
محمد دبیری ـ کارشناس اقتصاد مسکن:
با وجود رکود در بازار مسکن، هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه جدیدی را نداشته، ولی اگر اقداماتی مانند کنترل تورم، تسهیل بروکراسی برای سازندگان و اعطای وام‌های هدفمند در دستور کار قرار گیرد، امکان شکستن رکود بازار وجود خواهد داشت.
۲۲۳۲۲۵
