نگاهی به رکود در صنعت ساختمان/ بازار مسکن در چنگال تقاضای راکد قرار دارد
بازار مسکن که به طور معمول با رکودهای مقطعی درگیر بوده است، اکنون به خاطر تغییرات سیاسی، منازعات اخیر و بی‌ثباتی‌های اقتصادی، به وضعیت توقف کامل رسیده است؛ در حال حاضر هیچ خریداری وجود ندارد و سرمایه‌گذاران نیز تمایل به ورود به این بازار را ندارند. این گزارش با استناد به نظرات کارشناسان و اعضای انجمن انبوه‌سازان استان تهران به تحلیل ابعاد مختلف این بحران می‌پردازد؛ از آغاز قفل شدن معاملات و ناتوانی دولت در اجرای سیاست‌های حمایتی گرفته تا تغییرات الگوی تقاضا و پتانسیل‌های پنهانی که ممکن است در پس این شرایط نهفته باشد.
توقف در عرصه صنعت ساختمان
تسنیم در گزارشی اعلام کرد که حجت عزیزی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با تمرکز بر وضعیت صنعت ساختمان در پساجنگ و مساله سرمایه‌گذاری در این حوزه، عنوان کرد که این بخش به شدت به امنیت نیازمند است. تحریم‌ها باعث ایجاد رکود در این صنعت شده و این مسئله به دیگر بخش‌های اقتصادی نیز سرایت کرده است، به طوری که بازار با کمبود سرمایه و تعداد خریداران کاهش یافته مواجه شده است.
عزیزی تصریح کرد که تحت این شرایط، نمی‌توان امیدی به ورود سرمایه‌گذاران و خریداران به بازار مسکن داشت.
وی ادامه داد: در حال حاضر، صنعت ساختمان تنها با رکود مواجه نیست بلکه به مرحله «توقف» رسیده است؛ چراکه در دوران رکود، حتی اگر به میزان کمی خرید و فروش صورت می‌گرفت، اکنون این معاملات به طور کامل متوقف شده‌اند.
در عین حال، این عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار داشت: با توجه به شرایط ویژه‌ای که شهرداری‌ها در دوران جنگ برای سازندگان در نظر گرفته‌اند، به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود که به ظرفیت‌سازی در این بخش تمایل نشان دهند.
عزیزی افزود: در این شرایط، افرادی که از هم‌اکنون اقدام به خرید ملک و زمین، دریافت مجوز و عقد قراردادهای مشارکت در ساخت نمایند، به راستی در بازار مسکن برنده خواهند بود.
این کارشناس به خریداران و مصرف‌کنندگان نیز توصیه کرد: در حال حاضر با توجه به پایین بودن قیمت واقعی، خرید ساختمان‌های لوکس سودآور خواهد بود، زیرا این واحدها زیر قیمت واقعی به فروش می‌رسند.
نایب رئیس سابق نظام مهندسی ساختمان استان تهران افزود: همچنین خرید اقساطی واحدهای مسکونی در مقیاس کوچک در حاشیه شهرها، به ویژه پروژه‌های ریزمتراژ با امکان خرید اقساطی و استفاده از وام‌های دولتی، به نفع خریداران خواهد بود.
با وجود رکودی عمیق در بازار مسکن، برخی کارشناسان بر این باورند که هنوز فرصت‌های هدفمندی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه وجود دارد. تغییر در الگوی تقاضا، افزایش مهاجرت به شهرها و نیاز فزاینده به واحدهای کوچک‌مقیاس، می‌تواند افق‌های جدیدی به روی فعالان این بازار بگشاید.
عدم جذابیت پروژه‌های حمایتی برای سرمایه‌گذاران
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، به ادامه رکود در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: پس از وقوع حوادث اخیر نظیر جنگ ایران و اسرائیل، به وضوح شاهد کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق کشور هستیم. در برخی فایل‌های فروش در شمال تهران، افت قیمت تا ۳۰ درصد گزارش شده که این خود نشانه‌ای از تداوم رکود در بازار است.
این عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: عوامل متعددی در رکود کنونی دخیل هستند؛ از جمله نرخ بالای تورم که به کاهش تقاضا و افت خرید در بازار مسکن انجامیده است. همچنین، نوسانات ارزی موجب افزایش هزینه مصالح ساختمانی شده و این بی‌ثباتی تمایل به سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد.
وی افزود: تغییرات سیاسی و اقتصادی به طور مستقیم بر رکود بازار مسکن تاثیرگذار هستند. ناپایداری سیاسی، پیش‌بینی‌ناپذیری آینده را افزایش می‌دهد و این امر سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار می‌دهد. تحریم‌ها نیز با کاهش درآمدهای ارزی، قدرت دولت را برای حمایت از پروژه‌های عمرانی کاهش داده‌اند.
بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران در ادامه به تغییر سبک زندگی و افزایش مهاجرت به شهرها اشاره کرد و گفت: امروز با تقاضایی رو به رشد برای واحدهای کوچک و اقتصادی مواجه هستیم. خانواده‌های تک‌نفره خواهان خانه‌های کوچکتر هستند، اما عرضه این نوع واحدها در بازار کافی نیست.
وی همچنین اشاره کرد که سرمایه‌گذاری در مسکن هنوز در برخی مناطق کشور توجیه‌پذیر است و گفت: در شهرهایی مثل تهران که تقاضا برای مسکن کماکان بالا است، می‌توان بر روی ساخت واحدهای تجاری و آپارتمان‌های کوچک و اقتصادی سرمایه‌گذاری کرد. همچنین مناطق نوظهور با زیرساخت‌های جدید و یا بافت‌های فرسوده، با نوسازی می‌توانند سودآوری مناسبی را به همراه داشته باشند.
رجبی در مورد پروژه‌های مسکن حمایتی گفت: به دلیل بدهی‌های معوق دولت به پیمانکاران، تغییر مشخصات واحدها و کاهش سودآوری، رغبت فعالان بخش خصوصی به ورود به این پروژه‌ها کاهش یافته است.
وی افزود: تورم، تأخیر در تحویل واحدها و ناتوانی متقاضیان در پرداخت اقساط همگی باعث افت سرمایه‌گذاری در این بخش شده‌اند. همچنین، مشکل عدم همکاری در ارائه تسهیلات پروژه‌های نهضت ملی، از دیگر عوامل موثر بر این رکود به شمار می‌رود.
عضو انجمن انبوه‌سازان تهران بر ضرورت تدوین سیاست‌های جامع و پایدار از سوی دولت تأکید کرد و بیان داشت: این سیاست‌ها باید بلندمدت و هدفمند برای توسعه پایدار طراحی شوند. دولت باید با ارایه تسهیلات مالی و یارانه مستقیم به خریداران، به اقشار کم‌درآمد کمک کند تا توان خرید آنها افزایش یابد.
وی افزود: یکی از بزرگ‌ترین موانع ساخت‌وساز، پیچیدگی‌های بروکراتیک و تأخیر در صدور مجوزهاست. تسهیل فرآیندهای اداری می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری را در بخش خصوصی تقویت کند.
ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی از سوی بخش خصوصی
رجبی با اشاره به توان فنی و تخصصی بالای فعالان بخش مسکن کشور خاطرنشان کرد: کشورهای همسایه به شدت خواهان حضور متخصصان ایرانی در پروژه‌های عمرانی خود هستند. اگر دولت سیاست‌های لازم را به اجرا بگذارد، بخش خصوصی می‌تواند در پروژه‌های ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی به مشارکت فعال پرداخته و واگذاری زمین‌های دولتی به این بخش، یکی از اقدامات اساسی برای بازگرداندن رونق به بازار خواهد بود.
رکود حاکم بر بازار مسکن و ناکارآمدی طرح‌های حمایتی، سبب کاهش انگیزه انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری شده است. نبود سیاست‌های شفاف و واضح، تورم بالا و بروکراسی کثیر از جمله موانعی هستند که سرعت اجرایی پروژه‌های دولتی را کاهش می‌دهند.
در این راستا، حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، پنجره‌ای از دیدگاه‌های خود را درباره چالش‌های فعلی و راهکارهای غلبه بر رکود در حوزه مسکن حمایتی ارائه می‌دهد.
نگرانی سرمایه‌گذاران از بی‌ثباتی
محتشم بیان کرد: یکی از سیاست‌های وزارت راه، حمایت از اقشار کم‌درآمد از طریق طرح‌های نظیر نهضت ملی مسکن است، اما در عمل این سیاست به چالش‌های جدی برخورد کرده است.
وی افزود: بسیاری از افرادی که باید در این طرح برای دریافت مسکن ثبت‌نام می‌کردند، نتوانسته‌اند در سامانه نهضت ملی ثبت‌نام نمایند یا پس از ثبت‌نام، اطلاعات مشخصی دریافت نکرده‌اند. حتی افرادی که اقساط خود را پرداخت کرده‌اند، برایشان نامشخص است که چه زمانی صاحب خانه خواهند شد.
متقاضیان در ادامه با اشاره به مشکل عدم شفافیت قراردادهای طرح نهضت ملی مسکن و مغایرت نرخ آنها با واقعیت‌های اقتصادی و تورم فعلی، گفت: این مسائل موجب کاهش سرعت پروژه‌های حمایتی شده است، بنابراین لازم است که در این قراردادها و سیاست‌ها تجدیدنظر صورت گیرد تا روند ساخت بهبود یابد.
وی به نقش کلیدی انبوه‌سازان در پیشبرد طرح‌های مسکن تاکید کرد و گفت: سازندگان باید زمین دریافت کنند، در مشارکت شرکت نمایند، طراحی انجام دهند، پروانه ساختمانی اخذ کنند و نهایتاً واحدها را تولید و به بهره‌بردار تحویل دهند. تحت شرایط کنونی و بلاتکلیفی حاکم به ویژه با توجه به وضعیت نامشخص جنگ و آتش‌بس، سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری اقدام به ورود به این بازار می‌کنند.
محتشم البته اشاره کرد: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شدت آسیب پذیرفته، ولی اگر پروژه‌ای به انبوه‌سازان سپرده شود، با استقبال مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک‌متراژ اقدام مثبتی است، مشروط بر اینکه با اصول فنی و ضوابط لازم در ساخت مسکن همخوانی داشته باشد. همچنین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده به دلیل وجود مشوق‌ها، از توجیه اقتصادی برخوردار است.
وی در بیان عوامل مؤثر بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان گفت: توجه سرمایه‌گذاران ابتدا به بازگشت سرمایه بعد از مشخص شدن، سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که دارای جذابیت اقتصادی هستند. به طور مثال، در کلان‌شهرها و مناطق مرفه آن، بازار مسکن همچنان از جذابیت برخوردار است.
محتشم در خاتمه تاکید کرد: اگر هدف دولت در وزارت راه و شهرسازی، خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است، نباید به شورای عالی معماری و شهرسازی اجازه دهد که شهرداری‌ها در نقاط پرتراکم، تراکم‌فروشی نمایند و نظم زندگی شهری را به هم بزنند. سیاست‌گذاری باید به تناسب ظرفیت‌های هر شهر انجام گیرد. همچنین، با در نظر گرفتن شرایط مبهم کنونی، ساخت‌وساز بایستی در مناطقی انجام شود که از ریسک‌های جنگ دور بوده و تقاضای واقعی برای خرید آن منطقه موجود باشد.
بازار مسکن در انتظار “تقاضای معلق” است
در ادامه، حسین عبد تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، به طور تحلیلی تأثیر بی‌ثباتی سیاسی و عدم اطمینان اقتصادی بر بازار مسکن را بررسی می‌کند و دلایل تشدید رکود در این حوزه را تجزیه و تحلیل می‌نماید.
این استاد دانشگاه معتقد است: بازار مسکن کالایی است که به طور عمده دارای ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت بوده، نقدشوندگی پایینی دارد و نیازمند منابع مالی قابل توجهی است. به همین خاطر در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند.
وی ادامه داد: عدم اطمینان نسبت به آینده، بروز ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید و ابهام درباره ثبات اقتصادی، همگی موجب کاهش هم‌زمان تقاضا در دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای بازار مسکن می‌شود.
او اشاره کرد: تحقیقات نشان می‌دهد عدم اطمینان سیاسی و نهادی به شدت رکود بازار مسکن را در کشورهای رو به توسعه، خصوصاً آن‌هایی که نظام مالی آنها آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت آنها ضعیف است، تشدید می‌کند.
عبده تبریزی گفت: تحت شرایطی که ریسک کشور رو به افزایش باشد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران املاک، از بازار خارج خواهند شد.
او ادامه داد: “تقاضای معلق” یکی از نشانه‌های بارز رکود در بازارهای با ریسک بالا است و سبب قفل شدن معاملات و ایستایی در چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود.
او تاکید کرد: رکود مسکن به دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیال و وابستگی آن به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند. در حالی که بازار سرمایه به سرعت داده‌ها و قیمت‌های خود را ثبت و ارزیابی می‌کند، بازار مسکن از اطلاعات رسمی و به‌روز محروم است و به همین دلیل عمق رکود ممکن است از دید سیاست‌گذاران هم پنهان بماند. هرچند این رکود به وضوح خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوار و حتی امید به آینده نشان می‌دهد.
این اقتصاددان خاطرنشان کرد: در شرایط کنونی، سرمایه‌گذاران ملکی باید با واقع‌بینی به بازار نزدیک شوند. فروش ملک به شدت دشوار گشته، حجم معاملات به شدت کم شده و حتی تخفیف‌های سنگین نیز نمی‌تواند تضمینی بر نقدشوندگی باشد. این رکود روانی و معاملاتی می‌تواند ماه‌ها و حتی سال‌ها ادامه یابد، اما نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
عبد تبریزی در ادامه بیان کرد: سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیمات احساسی در کف بازار گاهی منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌گردد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز که هنوز در ایران تعداد محدودی از آنها وجود دارد، باید بر اساس همین منطق مدیریت شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای پارامتر زمانی طولانی‌تر تنظیم نمایند.
۲۱۷
