تحلیل سرنوشت‌ساز یک انبوه‌ساز از روند قیمت‌های مسکن/ دلایل جدی برای وقوع افت شدید قیمت‌ها در بازار مسکن
حسن محتشم در سخنانی خاطرنشان کرد: بازار مسکن در این برهه و پس از جنگ ۱۲ روزه در حال تجربه رکودی است، درحالی‌که پیش از وقوع جنگ نیز شرایط مشابهی حاکم بود. هرچند تقاضای مؤثری وجود داشت، اما قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی همچنان محدود باقی مانده بود. به همین دلیل، سرمایه‌گذاران به‌طور محتاطانه وارد بازار می‌شدند.
وی تصریح کرد: جنگ باعث ایجاد موانعی در بازار مسکن و برخی دیگر از صنایع از جمله مشاغل آنلاین شده است. در شرایط ناامنی، سرمایه به‌طور طبیعی با احتیاط بیشتری فعالیت می‌کند و بدین ترتیب، در طول ۱۲ روز جنگ، حجم معاملات بازار مسکن به طرز قابل توجهی کاهش یافته است.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به استمرار چالش‌های سیاسی و بین‌المللی کشور، تأکید کرد: شرایط مذاکرات بین‌المللی در وضعیت نامشخصی قرار دارد و بنابراین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز کاهش یافته است. پروژه‌هایی که پیش‌تر در حال انجام بودند نیاز به ادامه دارند، اما هم‌اکنون با مشکلات نقدینگی و ابهاماتی مواجه هستند. این مسائل باعث شده که وضعیت بازار مسکن در این مدت بسیار دشوار باشد.
محتشم همچنین گفت: تا زمانی که روابط کشور با سایر کشورها روشن نشود، عدم اطمینان در بازارها ادامه خواهد یافت. امیدوارم با در نظر گرفتن شرایط حاضر، تصمیمات بهتری برای آینده اتخاذ کنیم.
او در اشاره به رکود بازار مسکن در دو سال گذشته افزود: کاهش چشمگیر در خرید و فروش املاک به ضعف تقاضای مؤثر مربوط می‌شود. حتی پیش از جنگ، سرمایه‌گذاران با احتیاط وارد این بازار می‌شدند. به رغم عدم انجام معاملات زیاد، فروشندگان نیز تمایلی به کاهش قیمت‌ها نداشتند. با فرارسیدن آتش‌بس و پایان جنگ، همچنان نگرانی‌ها پابرجا است؛ زیرا هیچ تضمینی برای پایداری آتش‌بس وجود ندارد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین خاطرنشان کرد: تا زمانی که وضعیت تعامل ایران با دیگر کشورها مشخص نشود، بلاتکلیفی در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
او به تأثیرات جنگ بر احساس ناامنی در جامعه اشاره کرد و افزود: به تازگی فضایی در جامعه ایجاد شده که باعث تردید مردم در خرید ملک در برخی مناطق، به‌ویژه شمال تهران شده است. البته لازم به یادآوری است که قیمت مسکن در شمال پایتخت بسیار بالا است و این عامل خود به تنهایی بر کاهش تعداد معاملات تأثیر دارد. با این حال، به نظر من نگرانی‌ها در کل جامعه محدود به شمال تهران نیست.
محتشم در ادامه گفت: در شمال تهران، تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود دارد و به دلیل عدم تمایل به خطر انداختن سرمایه‌های خود، برخی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند تا از این بخش خارج شوند. در چنین شرایطی اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی از فروشندگان آماده‌اند تا تخفیف دهند، اما تعداد متقاضیان بسیار پایین است.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به سؤالی درباره احتمال تغییر قیمت‌ها در شمال تهران بعد از جنگ گفت: وضعیت سیاسی و اقتصادی ما به نحوه تعامل‌مان با جهان وابسته است. اگر آتش‌بس پایدار باشد و روابط ما با کشورهای دیگر بهبود یابد، قطعاً نگرش جهانی‌ها نسبت به ما تغییر خواهد کرد. در این صورت، اگر تحریم‌ها کاهش یابد و تحریم‌های جدیدی وضع نشود، این امر می‌تواند به اقتصاد ما کمک کند و باعث رونق در تولید و عرضه مسکن گردد. اما اگر بخواهیم به روال سابق ادامه دهیم، طبیعی است که تحریم‌ها تداوم خواهد داشت و این مسئله به تولید، سرمایه‌گذاری و بالطبع بازار مسکن آسیب خواهد زد و می‌تواند منجر به کاهش معاملات و افت قیمت‌ها شود.
وی تأکید کرد: بزرگترین بخش‌های اقتصادی ما به بازار مسکن وابسته هستند و تحت تأثیر این تنش‌ها قرار می‌گیرند. در حال حاضر، وضعیت اقتصاد کلان تحت تأثیر وقایع اخیر شکل گرفته است.
محتشم همچنین درباره تأثیر خروج اتباع بر بازار مسکن اظهار داشت: با توجه به نقش مهم کارگران افغان در ساخت‌و‌ساز، خروج آن‌ها تأثیرات قابل توجهی بر این بازار خواهد گذاشت. این امر نیاز به تأمین نیروی کار جایگزین دارد و بدون شک، این موضوع با افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز همراه خواهد بود. دستمزد کارگران افغان روزانه بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان و دستمزد کارگران ایرانی حدود دو میلیون تومان است. البته این تنها یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن است، اما به نظر می‌رسد که می‌تواند قیمت تمام‌شده ساخت را حدود ۱۵ درصد افزایش دهد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: با این حال، به اعتقاد من آثار مثبت خروج کارگران افغان بیشتر از تبعات منفی آن است. ما کشوری با جمعیت ۹۰ میلیون نفری هستیم که از امکانات و نیروی کار کافی در تمامی حوزه‌ها برخورداریم و به دلیل حضور اتباع، برخی از کارگران ایرانی به مشاغل کاذب روی آورده‌اند و با خروج این افراد، این نیروها مجدداً به مشاغل اصلی خود بازخواهند گشت. ما در صنعت و صادرات زیادی نداریم و به نیروی کار مؤثر در جامعه نیاز داریم. اگر ما نیروی کار ارزان‌قیمت را حذف کرده و به جای آن نیروی کار مؤثر ایرانی با حقوق متعارفی استخدام کنیم، این موضوع نیز بر قیمت ساختمان تأثیرگذار خواهد بود.
وی در بخش دیگری از سخنانش به انتقاد از رویکرد تراکم‌فروشی شهرداری تهران پرداخت و بیان کرد: پرسش این است که چرا شورای شهر برنامه‌ریزی دقیقی برای ساخت و ساز انجام نمی‌دهد و مجوزها را در مناطقی صادر نمی‌کند که واقعاً به مسکن نیاز دارند؟ در حالی که تهران و کلان‌شهرهای ما با جمعیت انبوه، با چالش‌هایی همچون ترافیک، کارخانه‌ها و تأسیسات روبه‌رو هستند که این موارد به آلودگی محیط زیست منجر می‌شود. جمعیت زیاد باید با زیرساخت‌های مناسب پشتیبانی شود. به‌عنوان مثال، هم‌اکنون تهران با کمبود آب دست و پنجه نرم می‌کند و اقدام شهرداری در صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی مجدداً، متأسفانه اقدامی نادرست است که به ضرر کشور خواهد بود.
۲۳۳۲۲۵
