تهران از ظرفیت جا برای سکونت تهی شده است/راهکارهای دستیابی به مسکن در مناطق کوچک‌تر
تأمین زمین به منظور ساخت مسکن در سال‌های اخیر به یکی از محورهای اصلی سیاست‌های دولتی تبدیل شده است؛ امری که در قانون جهش تولید مسکن و همچنین در برنامه هفتم توسعه به‌وضوح مورد تأکید قرار گرفته است. با این حال، تجربیات ناشی از اجرای طرح‌های مختلف گواه این است که فاصله معناداری میان تأمین زمین و ایجاد مسکن قابل سکونت وجود دارد.
ایسنا در گزارشی نوشت: این مسئله در برنامه هفتم توسعه با جزئیات بیشتری مورد بررسی قرار گرفته است. طبق ماده ۵۰ این قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف شده تا برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، در مناطق روستایی، شهرهای کوچک و میانی، نواحی مرزی و به‌وسیله شهرک‌سازی اقداماتی را انجام دهد. این قانون همچنین هدف‌گذاری کرده که حداقل ۰.۲ درصد مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی افزوده شده و با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هر هکتار، بتواند شرایط مهاجرت معکوس را تسهیل کند و همچنین امکان واگذاری ۹۹ ساله زمین پیش‌بینی گردیده است.
نکته اساسی این است که این قانون، توسعه مذکور را مشروط به رعایت سند آمایش سرزمین و ملاحظات کاربری اراضی قرار داده است. بنابراین، هدف صرفاً افزایش محدوده جغرافیایی شهرها یا توزیع زمین در نواحی مختلف کشور نیست، بلکه قرار است ظرفیت‌های جدید سکونتی در مناطقی شکل گیرد که امکان استقرار جمعیت و ارائه خدمات در آنها وجود داشته باشد.
۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در مسیر واگذاری
در این راستا، یکی از برنامه‌های کنونی وزارت راه و شهرسازی، تأمین زمین در نواحی روستایی است. طبق اعلام اخیر حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در کشور تأمین شده است که در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارند و قرار است فرایند ثبت‌نام متقاضیان در تقریباً ۱۴۰۰ روستا آغاز شود.
این برنامه، تنها به تأمین مسکن به معنای متعارف آن محدود نمی‌شود و گروه‌های مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و برنامه‌های حمایتی مسکن را نیز شامل می‌گردد. در واقع، دولت در پی این است که بخشی از ظرفیت زمین‌های روستایی را به ابزاری برای تثبیت جمعیت، حمایت از خانوارهای مستحق و ایجاد شرایط برای بازگشت جمعیت به مناطق روستایی تبدیل کند.
اما سؤالی که مطرح می‌شود این است که آیا صرفاً واگذاری زمین می‌تواند منجر به مهاجرت معکوس شود؟ تجربیات حاصل از سیاست‌های توسعه روستایی نشان می‌دهد که پاسخ به این پرسش منفی است؛ بدین معنا که خانوارها معمولاً زمانی مایل به انتقال محل سکونت خود هستند که علاوه بر مسکن، به مشاغل، خدمات آموزشی و درمانی، حمل‌ونقل، زیرساخت‌های آبرسانی و برق و سایر امکاناتی که برای زندگی ضروری است، دسترسی داشته باشند.
به همین خاطر، آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت‌های لازم در کنار واگذاری زمین از اهمیت بالایی برخوردار است. در آخرین جلسه‌ای که به بررسی طرح‌های حمایتی مسکن اختصاص داشت، علاوه بر پیشرفت‌های ساخت واحدها، وضعیت آماده‌سازی و زیرساخت‌های پروژه‌ها نیز به دقت مورد بررسی قرار گرفت و وزارت راه از وجود مشکلات در برخی استان‌ها و شهرهای جدید و تدوین برنامه‌هایی برای جبران این عقب‌ماندگی‌ها خبر داد.
طاهرخانی: زمین فقط زمانی مسکن محسوب می‌شود که امکان سکونت فراهم باشد
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به طور مشخص بر وجود تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت واقعی سکونت» تأکید دارد. به عقیده او، اجرای سیاست زمین باید به‌طور متناسب با ظرفیت و موقعیت جغرافیایی هر ناحیه انجام شود و نمی‌توان یک نسخه یگانه برای روستاها، شهرهای کوچک و کلانشهری مثل تهران ارائه کرد.
او با اشاره به حکم ماده ۵۰ برنامه هفتم در مورد افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور توضیح داد که این حکم عمدتاً بر روستاها، شهرهای کوچک و میانی، نواحی مرزی و تشکیل شهرک‌ها تأکید دارد و نباید آن را به معنای توسعه نامحدود محدوده کلانشهرها تلقی کرد.
ایسنا همچنین به این نکته اشاره کرده است که هنگامی که از ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم صحبت می‌شود، باید بر این واقعیت توجه داشت که موضوع افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور است و این ظرفیت قرار نیست تنها از طریق توسعه کلانشهرها به وجود آید. در بخش‌های زیادی از کشور، به ویژه در نواحی روستایی و شهرهای کوچک و میانی، امکان ایجاد ظرفیت سکونتی وجود دارد و باید از این پتانسیل بهره‌برداری کرد.
در همین راستا، سیاست واگذاری زمین‌های روستایی توسط دولت سیزدهم در حال پیگیری است و ۲۳۰ هزار قطعه زمین در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارند. قرار است در برنامه‌ای برای حدود ۱۴۰۰ روستا فرایند ثبت‌نام آنها انجام شود. هدف این است که از ظرفیت روستاها برای تأمین مسکن استفاده شده و در عین حال زمینه تثبیت جمعیت و مهاجرت معکوس نیز فراهم گردد.
طاهرخانی در این باره تأکید می‌کند که صرف تأمین زمین، مشکلات مسکن را حل نخواهد کرد و زمین لازم است تا با خدمات و زیرساخت‌ها همراه شود تا به ظرفیت واقعی سکونت تبدیل شود. به گفته او، تجربیات پروژه‌های مسکن نشان داده‌اند که وضعیت آماده‌سازی، محوطه‌سازی و فراهم‌آوری زیرساخت‌های زیربنایی باید به موازات ساخت واحدها دنبال شود؛ چراکه هرگونه تأخیر در این زمینه می‌تواند زمان تحویل واحدها را به تأخیر اندازد.
نسخه زمین برای تهران به‌هیچ‌وجه کارآمد نخواهد بود
اگرچه تأمین زمین می‌تواند در نواحی روستایی و شهرهای کوچک بخشی از پاسخ به نیاز مسکن باشد، اما شرایط در کلانشهرها به‌نوعی متفاوت است. تهران به‌عنوان مثال بارز این تفاوت است؛ شهری که بخش عمده‌ای از ظرفیت‌های اشتغال، خدمات، دانشگاه‌ها، مراکز اقتصادی و شبکه حمل‌ونقل در آن متمرکز شده و توسعه افقی آن به دلایل متعددی با محدودیت‌های جدی روبه‌رو است.
از این رو، اضافه کردن زمین در فاصله‌های زیاد از محدوده‌های فعلی سکونت لزوماً به معنای برطرف کردن مشکل مسکن در تهران نخواهد بود. اگر خانوارها به خاطر دسترسی به محل کار و خدمات ناچار به طی مسافت‌های طولانی شوند، کاهش قیمت زمین می‌تواند با افزایش هزینه‌های رفت‌وآمد و زمان سفر بی‌اثر گردد.
این موضوع پیش‌تر نیز در بحث‌های تخصصی وزارت راه و شهرسازی مورد تأکید قرار گرفته است. بنا به گفته یکی از معاونان شهرسازی این وزارتخانه، بخش عمده‌ای از اراضی تأمین‌شده در سال‌های اخیر در شهرهای کوچک، میانی و شهرک‌ها قرار گرفته و سهم کلانشهرها از این اراضی اندک بوده است. در این راستا، رشد کلانشهرها باید به‌صورت کنترل شده انجام گیرد و تأمین زمین نباید به توسعه نامتوازن آنها منجر گردد.
علاوه بر این، ماده ۵۰ برنامه هفتم تأکید کرده که زمین‌های مورد استفاده برای طرح‌های حمایتی باید پس از تهیه طرح‌های توسعه شهری، آماده‌سازی و تفکیک قطعات به متقاضیان واگذار گردد؛ موضوعی که نشان‌دهنده توجه قانون‌گذار به آماده بودن زمین برای ساخت و ساز، نه صرفاً وجود یک قطعه زمین از لحاظ حقوقی است.
نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیت مغفول در شهرها
در کلانشهرها، پاسخ به نیاز مسکن می‌تواند در درون محدوده‌های موجود جست‌وجو شود. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، اراضی با ساختمان‌های کم‌تراکم و حتی متروکه و نواحی که نتوانسته‌اند از ظرفیت‌های زیرساختی موجود به‌طور کامل بهره‌برداری کنند، از جمله ظرفیت‌هایی هستند که می‌توانند بدون گسترش بی‌رویه محدوده شهر مورد استفاده واقع شوند.
مزیت این رویکرد این است که برعکس ایجاد سکونتگاه‌های جدید، بسیاری از زیرساخت‌ها، شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری از قبل وجود دارد. البته نوسازی بافت‌های فرسوده با چالش‌هایی نظیر تعدد مالکان، توان مالی پایین خانوارها، دشواری در تجمیع زمین‌ها و هزینه‌های ساخت بالا روبه‌رو است و به همین دلیل، به مشوق‌های موثری و مدل‌های تأمین مالی مناسب نیاز دارد. در واقع، در شهرهایی مثل تهران، مسئله اصلی تنها کمبود زمین نیست؛ بلکه دسترسی خانوارها به مسکن در ناحیه‌ای است که خدمات و اشتغال نیز در دسترس باشند.
مسکن استیجاری، گزینه‌ای دیگر برای کلانشهرها
در کنار نوسازی، دولت همچنین راه دیگری برای پاسخ به نیاز خانوارهایی که فاقد مسکن هستند انتخاب کرده و آن توسعه مسکن استیجاری است. این سیاست به‌ویژه برای زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌درآمدی که قادر به خرید واحد مسکونی نیستند، می‌تواند در کوتاه‌مدت اثرگذاری بیشتری نسبت به واگذاری زمین داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال کرده و فرایند ثبت‌نام متقاضیان در استان‌های مختلف انجام شده است. بر اساس آخرین اطلاعات از معاون وزیر راه، حدود ۶ هزار واحد از این برنامه تأمین شده و مراحل تحویل واحدها نیز در حال ورود به فاز اجرایی است. در تهران و خراسان رضوی نیز بیش از ۳ هزار واحد مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان فاقد مسکن پیش‌بینی شده و ثبت‌نام این واحدها از شهریورماه آغاز شده است.
این رویکرد نشان می‌دهد که سیاست مسکن دولت در حال پیشرفت به‌سمت تفکیک ابزارها بر اساس نوع تقاضا در بازار است؛ به این معنا که برای یک خانوار روستایی، واگذاری زمین می‌تواند ابزار مناسبی به شمار آید، اما برای یک خانوار مستأجر در تهران، دسترسی به واحد استیجاری با اجاره‌بهای حمایتی می‌تواند اولویت استراتژیک بیشتری داشته باشد.
زمین، تنها بخشی از معادله مسکن
به‌طور کلی، سیاست تأمین زمین جدید را نمی‌توان به‌عنوان فقط طرحی برای افزایش تعداد قطعات واگذار شده در نظر گرفت. ماده ۵۰ برنامه هفتم از یک سو بر افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور تأکید می‌کند و از سوی دیگر، این افزایش را به ملاحظات آمایش سرزمین، نوع سکونتگاه و رعایت ضوابط کاربری زمین گره می‌زند.
بنابراین، واگذاری ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی می‌تواند بخشی از استراتژی دولت برای تقویت سکونت در نواحی روستایی و شهرهای کوچک به حساب آید؛ اما کامیابی این برنامه بستگی به میزان آماده‌سازی زمین، تأمین خدمات و ایجاد شرایط لازم برای اشتغال و زندگی پایدار در این مناطق دارد.
در عوض، در کلانشهرهایی چون تهران، توسعه افقی و ارائه زمین بدون ایجاد امکانات به‌هیچ‌وجه مشکلی از بحران مسکن را حل نخواهد کرد. در این شهرها، بهره‌برداری از ظرفیت بافت‌های فرسوده، نوسازی درون‌شهری و توسعه مسکن استیجاری می‌تواند در کنار اقداماتی نظیر تقویت تأمین مالی و افزایش عرضه، نقش پررنگ‌تری ایفا کند.
۲۱۷
