رکود بی‌سابقه در بازار املاک تهران؛ میانگین قیمت‌ها دیگر مفهوم آماری نخواهد داشت
بازار املاک در تهران هم‌اکنون درگیر یکی از عمیق‌ترین رکودهای تاریخ خود است. شرایطی که نه فقط تعداد معاملات را به کمترین مقدار طی یک دهه اخیر رسانده، بلکه به‌طور مؤثری کاربرد شاخص میانگین قیمت را نیز تحت‌الشعاع قرار داده است.
تسنیم در گزارشی اشاره دارد به اینکه بر اساس آخرین آمار منتشرشده از وزارت راه و شهرسازی، تا چند سال پیش، بازار به طور میانگین ماهانه ۷ تا ۸ هزار معامله مسکن را تجربه می‌کرد. اما در نیمه دوم سال ۱۴۰۲، تعداد معاملات به حدود ۳ تا ۴ هزار فقره در بازار مسکن تهران تقلیل یافته، و حالا این رقم به کمتر از ۱۰۰۰ مورد در هر ماه رسیده است. این کاهش به اعتقاد کارشناسان پیامدهایی سنگین برای اقتصاد کشور به همراه دارد.
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این خصوص بیان می‌کند: آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد که در برخی ماه‌ها حتی تعداد معاملات به ۴۰۰ فقره نیز افت کرده است. این کاهش بی‌سابقه، نه تنها نمایانگر رکودی عمیق است، بلکه کارایی ابزارهای آماری برای اندازه‌گیری قیمت مسکن را به شدت کاهش داده است.
او ادامه داد: به دلیل افت جدی در حجم معاملات، میانگین قیمت‌ها به شدت تحت تأثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. به عنوان مثال، در یک ماه مشخص، بیش از ۱۵۰ معاملة از ۷۰۰ معاملۀ انجام شده مربوط به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص بوده که به طرز مصنوعی میانگین قیمت آن ماه را دست‌خوش تغییر کرده است.
رزبان همچنین تصریح کرد: از آن سو، در ماه‌های بعد، چنین حجمی از معاملات در آن منطقه به ثبت نرسیده است. بنابراین، در این وضعیت، سطح متوسط قیمت به‌شدت تحت تأثیر عوامل گمراه‌کننده واقع می‌شود و میانگین بهای معاملات برای تعیین قیمت متوسط مسکن در سطح شهر دیگر از لحاظ آماری قابل اعتماد نیست.
او با بیان اینکه تمام اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته، افزود: با این حال، این نهادها به دلیل ناکافی بودن حجم داده‌ها و هراس از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار، از انتشار آن اجتناب کرده‌اند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تأکید کرد: واقعیت این است که حتی با داده‌های فعلی، می‌توان تخمین‌هایی از قیمت‌ها داشت و روند کلی بازار نیز مشخص است، اما اعتماد به این اطلاعات برای اعلام متوسط قیمت معاملات مسکن در تهران به لحاظ آماری دشوار می‌باشد.
براساس گزارش تسنیم، بازار املاک به این حالت رکود عمیق رسیده که از یک سو، خریداران به سبب کاهش شدید قدرت خرید از ورود به بازار محروم هستند و از سوی دیگر، برخی فروشندگان به‌دلیل انتظار برای تثبیت شرایط اقتصادی، خود را از عرضه واقعی دور نگه داشته‌اند.
نتیجه این وضعیت، ایجاد بازاری بی‌روح و آماری غیرقابل‌قبول است. چنین روندی می‌تواند زمینه‌ساز بروز بحران‌های ساختاری در حوزه مسکن و صنایع مرتبط گردد.
حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، اوایل ماه جاری در اشاره به رکود جاری بازار گفت: مسکن به عنوان یک کالا با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی کلان، تحت تأثیر شرایط بی‌ثبات سیاسی قرار می‌گیرد و همین موضوع باعث می‌شود خانوارها و سرمایه‌گذاران از ورود به این بازار صرف‌نظر کنند.
او توضیح داد: عدم اطمینان درباره آینده، ترس از کاهش ارزش دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی باعث می‌شوند که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌گذاری برای مسکن به‌صورت همزمان کاهش یابد.
عبده‌تبریزی همچنین افزود: نااطمینانی سیاسی و نهادی رکود بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهایی با نظام مالی آسیب‌پذیر و حقوق مالکیت ناپایدار، به شکل معناداری تشدید می‌کند. با افزایش ریسک کشور، هر دو گروه اصلی تقاضا برای مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران، از بازار کناره‌گیری می‌کنند.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: “تقاضای معلق” یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای با ریسک بالا است و منجر به قفل شدن معاملات و ایستایی در جریان تولید و عرضه می‌شود.
عبده‌تبریزی همچنین تأکید کرد که رکود در بازار مسکن به دلیل ماهیت بلندمدت و وابستگی به ساختارهای اعتباری، معمولاً به صورت مزمن و کشیده‌دار باقی می‌ماند. برعکس بازار سرمایه که داده‌ها و قیمت‌های آن به‌طور روزانه مستندسازی و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به همین دلیل، عمق رکودگاه وقت زیادی از دید سیاست‌گذاران پنهان می‌ماند. اما این رکود اثرات خود را در صنایع مرتبط با ساخت و ساز، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده به وضوح نمایان می‌سازد.
او اضافه کرد: سرمایه‌گذاران ملکی امروزه باید با واقع‌بینی به وضعیت بازار بنگرند. فروش املاک به شدت دشوار شده، حجم معاملات به شدت کاهش یافته و تخفیف‌های سنگین نیز هیچ تضمینی برای نقدشوندگی ندارند. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است ماه‌ها و حتی یک تا دو سال به طول بینجامد، اما نباید با افت دائمی ارزش دارایی‌ها اشتباه گرفته شود.
او تأکید کرد: سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به طور طبیعی یک امر بلندمدت است و تصمیم‌های استفاده‌گرایانه در کف بازار می‌تواند منجر به زیان‌های غیرقابل جبران گردد. بنابراین، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه که هنوز در ایران تعدادشان محدود است، باید بر اساس همین منطق مدیریت شوند و دارندگان واحدهای این صندوق‌ها باید از فروش شتاب‌زده خودداری کرده و ساختار سرمایه‌گذاری خود را برای مدت بیشتری تنظیم نمایند.
۲۱۷
