بازار املاک در کم‌تحرک‌ترین دوره خود

بازار مسکن به شرایطی بی‌سابقه و بحرانی وارد شده است. از یک طرف، قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن به طور قابل توجهی کاهش یافته و از طرف دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و رکودی که به واسطه بحران‌های جهانی به وجود آمده، موجب شده تا سازندگان و مالکان املاک از عرضه واحدهای مسکونی خود reluctant شوند.

به نقل از جهان صنعت، سرمایه‌گذاران به دلیل ناکافی بودن نقدینگی در بازار مسکن، به سمت گزینه‌های سرمایه‌گذاری بسا و پربازده‌تر رفته‌اند. بنابراین، تقاضا برای دارایی‌هایی مثل ارز و طلا که قابلیت نقدشوندگی بالاتری دارند، جایگزین تقاضا برای مسکن شده است. خریداران می‌گویند همچنان قیمت‌ها در سطح بالایی قرار دارند و افزایش هزینه‌های جانبی مانند حق کمیسیون غیرقانونی و مالیات بر ارزش افزوده نیز بر توان خرید آن‌ها تاثیر منفی گذاشته است.

به نظر می‌رسد بخشی از رکود و آشفتگی بازار مسکن ناشی از جو روانی حاکم بر جامعه است، نه واقعیت‌های آماری. برای نمونه، مساله خروج کارگران غیرمجاز فعال در بازار مسکن و جایگزینی آن‌ها با کارگران ایرانی به یکی از بحث‌برانگیزترین موضوعات بازار مسکن تبدیل شده است. کارشناسان و سازندگان مدعی‌اند که این شیوه از سوی دولت می‌تواند منجر به افزایش ناگهانی هزینه‌ها و ایجاد شوک قیمتی در بازار شود. اما رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران می‌گوید: هزینه‌های ساخت مسکن عمدتاً متشکل از دو بخش اصلی می‌باشد؛ زمین و عوارض (که تقریباً ۶۵ درصد از کل هزینه را به خود اختصاص می‌دهد) و بخش ساخت‌وساز که حدود ۳۵ درصد باقی‌مانده را تشکیل می‌دهد. از این ۳۵ درصد، تقریباً ۳۰ درصد به حقوق و دستمزد تعلق داشته و از این میزان نیز، ۳۰ درصد مربوط به نیروی کار خارجی است که بیشتر کارگران ساده به حساب می‌آیند. اگر فرض کنیم تمام این کارگران غیرمجاز از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آن‌ها گردد که ۳۰ درصد بالاتر از آن‌ها دستمزد دریافت کند، تأثیر نهایی بر هزینه ساخت، تنها حدود یک درصد خواهد بود؛ به این ترتیب، نمی‌توان گفت خروج کارگران تاثیر زیادی بر گرانی مسکن دارد، چرا که یک درصد افزایش در مقابل جهش‌های روزمره قیمت مصالحی چون سیمان، آهن و فولاد، عدد چندان چشمگیری نخواهد بود.

این روزها بازار مشاوره‌های مالی داغ است؛ برخی از تحلیلگران بازار مسکن و سرمایه به مردم پیشنهاد می‌دهند اگر در جستجوی خرید مسکن هستند، بهتر است در این شرایط فعلی اقدام کنند؛ اما اگر به دنبال سرمایه‌گذاری هستند، به سراغ گزینه‌های جایگزینی مثل طلا و ارز بروند، چرا که احتمال دارد بازار ملک برای مدتی به حالت راکد باقی بماند. اما گزارش‌های میدانی و اظهارات برخی از افرادی که خواهان خرید ملک هستند، داستان دیگری را روایت می‌کند. یکی از افراد که به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک کوچک در منطقه ۱۰ تهران است، می‌گوید قیمت‌ها به آن اندازه‌ای که تصور می‌شود پایین نیامده و تنها فروشندگان فعلی به دلیل مشکلات مالی خود چانه‌زنی را برای خریداران باز گذاشته‌اند. با این حال، به‌طور کلی، قیمت‌ها بسیار بالا هستند؛ بطور مثال، یک خانه ۱۰ ساله بدون پارکینگ و آسانسور در این منطقه به متری ۷۵ میلیون تومان قیمت گذاری شده و آپارتمان‌های نوساز نیز به قیمت متری بیش از ۱۰۰ میلیون تومان معامله می‌شوند. پرداخت چنین مبالغی خارج از توان بسیاری از مردم قرار دارد، به ویژه در وضعیتی که بازار در رکود است، و اگر قیمت‌ها افزایش یابد، دیگر هیچ.

یکی از مشاورین املاک که در بلوار بریانک تهران فعالیت می‌کند، نیز اظهار می‌کند آگاه است که حق کمیسیون یک درصد نیست، اما چاره‌ای جز دریافت این مبلغ ندارند. در شرایط کنونی، آن‌ها شاید ماهانه تنها ۲ تا ۳ معامله داشته باشند. چه کسی باید هزینه‌های اجاره مغازه و زندگی را تامین کند؟ ما به خریداران وعده تخفیف می‌دهیم و هم فروشندگان و هم خریداران عموماً این مبلغ را می‌پردازند.

رکود در خرید و فروش مسکن، تأثیر شدید بر فعالیت مشاوران املاک گذاشته است. مدت‌هاست که آمار رسمی معاملات از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی‌شود و مشخص نیست روزانه چند معامله مسکن در سطح کشور انجام می‌شود. اما بررسی‌های میدانی حاکی از این است که خرید و فروش مسکن در یکی از بی‌تحرک‌ترین فصول خود به سر می‌برد. بر اساس آمارهای غیررسمی، معاملات مسکن در برخی نواحی تا ۸۰ درصد کاهش یافته است. در همین راستا، اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است حق کمیسیون بنگاه‌ها باید دو برابر افزایش یابد تا کمبود درآمد این قشر در دوران رکود جاری جبران شود. نکته قابل توجه این است که بر خلاف نرخ قانونی که حق کمیسیون بنگاه‌های املاک در قراردادهای خرید و فروش را ۲۵ صدم درصد از هر یک از طرفین تعیین کرده، مشاوران املاک یک درصد از هردو طرف معامله تقاضا می‌کنند. رقمی که با توجه به قیمت بالای واحدهای مورد مبادله، خود به بار مالی قابل توجهی برای طرفین، به ویژه خریداران تبدیل می‌شود. به عنوان مثال، برای خرید یک واحد مسکونی ۵ میلیارد تومانی، باید ۵۰ میلیون تومان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت شود که این مبلغ به جز مالیات قابل اخذ است.

با توجه به ادامه وضعیت کنونی، به نظر می‌رسد بازار مسکن در آینده نزدیک به ثبات نخواهد رسید. فروشندگان در انتظار بالا رفتن قیمت‌ها و رفع رکود هستند و خریداران نیز به خاطر قیمت‌های موجود قادر به خرید نیستند. سرمایه‌گذاران هم از بازار مسکن دور شده و خرید طلا و ارز را به آن ترجیح می‌دهند. در این شرایط، همه چیز به اصلاحات بنیادی در سیاست‌های اقتصادی کلان و بهبود قدرت خرید مردم وابسته است. مسکن یک حق عمومی است که باید از دسته‌بندی «کالای سرمایه‌ای» خارج شده و در دسترس نیازمندان به مسکن قرار گیرد. به نوعی، خرید مسکن نباید به یک آرزو تبدیل شود.

۲۱۷