برای مالکیت یک واحد مسکونی ۸۰ متری، نیاز به صرف ۸۲ سال حقوق کارمندی دارید!/ قربان‌نژاد: شاخص قابلیت خرید مسکن به وضعیت نگران‌کننده‌ای رسیده است
یکی از کارشناسان حوزه مسکن با تأکید بر اثرات منفی تداوم نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی بر بازار ملک گفت: ادامه این وضعیت که نه جنگ است و نه صلح، می‌تواند رکود تورمی این بازار را در آینده تشدید کند؛ چرا که در حال حاضر با نرخ پایین نقدشوندگی و فرار سرمایه‌ها، خانواده‌ها با کاهش شدید قدرت خرید و افزایش هزینه‌های ساخت مواجه هستند. به‌طوری که طبق برآوردها، یک کارمند عادی برای خرید ملکی به مساحت ۸۰ متر مربع باید ۸۲ سال حقوق خود را ذخیره کند.
رسول قربان‌نژاد در تشریح وضعیت آتی بازار مسکن گفت: تحولات سیاسی و اقتصادی کشور آینده این بازار را تحت تأثیر قرار می‌دهد و هر کدام از این سناریوها می‌تواند پیامدهای متفاوتی بر روی نرخ ارز، سرمایه گذاری و معاملات مسکن داشته باشد.
وی ادامه داد: اگر به توافقی دست یابیم، ممکن است در کوتاه‌مدت فشار نرخ ارز کاهش یابد و بخشی از تنش‌ها در بازارهای موازی فروکش کند. در چنین حالتی، ممکن است منابع مالی موجود در بازارهایی مانند طلا، بورس و خودرو به تدریج به سوی مسکن منتقل شود؛ هرچند این انتقال منابع زمان‌بر است.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به فعالیت در بخش ساختمان خاطرنشان کرد: کاهش اعتماد به آینده بازار به همراه ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک به کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری منجر شده است. کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نیز شاهدی بر این مسئله است. بازار مسکن به‌تدریج از نقدشوندگی خود کاسته و گردش سرمایه در آن رو به کاهش است.
قربان‌نژاد تصریح کرد: اگر توافقی حاصل نشود و کشور همچنان در این وضعیت مسکونی و عدم صلح قرار گیرد، امکان تشدید رکود تورمی در بازار ملک بسیار محتمل خواهد بود. افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد تدریجی نرخ ارز می‌تواند شرایط را سخت‌تر کند؛ در شرایطی که خانوارهایی که به دنبال سکونت هستند، بیشتر از گذشته قدرت خرید خود را از دست می‌دهند.
وی با اشاره به اینکه شاخص استطاعت خرید مسکن به سطح نگران‌کننده‌ای رسیده است، گفت: برآوردها نشان می‌دهد که یک کارمند عادی برای تأمین هزینه خرید یک آپارتمان ۸۰ متری نیاز به ۸۲ سال پس‌انداز حقوق خود دارد. این وضعیت حاکی از افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن است.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: افزایش نرخ ارز در حالی که با تأخیری در قیمت‌های خرید و فروش مسکن انعکاس می‌یابد، بازار اجاره به طور سریعتر واکنش نشان می‌دهد. بنابراین خانوارهایی که درآمد آنها همگام با افزایش هزینه‌ها بالا نمی‌رود، ناگزیر به انتقال به مناطق با قیمت‌های پایین‌تر خواهند شد. چنین روندی نه‌تنها فشارهای اقتصادی را افزایش می‌دهد، بلکه می‌تواند کیفیت زندگی را کاهش داده و به ناامیدی و بی‌انگیزگی در جامعه دامن بزند.
قربان‌نژاد درباره سناریوی ورود به جنگ نیز هشدار داد و گفت: در این وضعیت، احتمال توقف معاملات و انجماد بازار بسیار زیاد است و ممکن است تا روشن شدن تبعات و اوضاع، افزایش قیمت‌ها متوقف گردد. البته تحقق این سناریو و اثرات آن به زمان و شدت درگیری‌ها وابسته است.
ضرورت اصلاح الگوی ساخت‌وساز و تأمین مالی مسکن
وی با بیان اینکه برای خروج از بحران مسکن نیاز به برنامه‌ریزی بلندمدت وجود دارد، اعلام کرد که انتظار نمی‌رود این بحران با تدابیر یک یا پنج‌ساله قابل حل باشد. به اعتقاد وی، باید حداقل یک دوره ۱۰ ساله برای اصلاح ساختار بازار در نظر گرفته شود و قبل از ایجاد تغييرات اساسی، باید بستر ثبات نسبی وضعیت اقتصادی فراهم گردد.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تعداد واحدهای مسکونی تأکید کرد: مشکل بازار مسکن تنها به کمبود تولید خلاصه نمی‌شود؛ موضوع نگهداری و عرضه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. بخش قابل توجهی از منابع مالی در املاک محبوس شده و از چرخه اقتصادی خارج مانده است. بنابراین ایجاد مکانیزم‌هایی برای افزایش نقدشوندگی این دارایی‌ها و تسهیل استفاده از سرمایه‌های خرد مردم در تأمین مالی مسکن الزامی است.
قربان‌نژاد به ظرفیت‌های صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان اشاره کرد و گفت: بازار سرمایه در زمینه تأمین مالی مسکن هنوز به عمق کافی نرسیده است. در حالی که ارزش املاک در برخی خیابان‌ها و مناطق بالاتر از ارزش بسیاری از شرکت‌های فعال در بازار سرمایه است، این دارایی‌ها لزوماً به فعال‌سازی اقتصاد کمک نمی‌کنند. تنها مالکیت ملک نمی‌تواند جایگزین بهره‌برداری مؤثر از دارایی‌ها شود.
وی به توکنیزه کردن دارایی‌ها با استفاده از فناوری بلاکچین به عنوان یکی از روش‌های ممکن برای افزایش نقدشوندگی اشاره کرد و گفت: استفاده از سرمایه‌های خرد و ایجاد ابزارهای مالی جدید می‌تواند فرصت سرمایه‌گذاری را برای اقشار وسیع‌تری از مردم فراهم کند. البته اجرای این روش به وجود سازوکارهای حقوقی شفاف و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن نیازمند است.
پیش‌فروش مسکن به حساب‌های تضمینی نیاز دارد
این کارشناس در خصوص عدم موفقیت پیش‌فروش مسکن در ایران بیان کرد: پیش‌فروش می‌تواند ابزاری مؤثر برای تأمین مالی پروژه‌ها باشد، اما در شرایط اقتصادی با نرخ تورم بالا، برای سازندگان و خریداران ریسک به همراه دارد. افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را به بالاتر از قیمت پیش‌فروش برساند و توان سازندگان برای تکمیل و تحویل مشروعیت را کاهش دهد.
قربان‌نژاد بر لزوم نظارت بر منابع به‌دست‌آمده از پیش‌فروش تأکید کرد و گفت: خریدار باید اطمینان حاصل کند که وجوه پرداختی او در همان پروژه هزینه خواهد شد. استفاده از حساب‌های امانی یا تضمینی (Escrow Account) می‌تواند این اطمینان را به وجود آورد؛ به‌نحوی‌که منابع حاصل از پیش‌فروش به حساب مشخصی واریز شود و برداشت از آن صرفاً برای هزینه‌های همان پروژه مجاز باشد.
وی افزود: در برخی پروژه‌ها، سازنده قسمتی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند، اما منابع مالی را برای خرید ملک یا زمین دیگری صرف می‌کند. این کار می‌تواند منجر به تأخیر در تکمیل پروژه و از بین رفتن سودآوری آن در شرایط تورمی گردد. وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران با ایجاد سازوکارهای نظارتی و بررسی پیشرفت پروژه‌ها می‌توانند به افزایش اعتماد مردم کمک نمایند. البته ضوابط جمهوری اسلامی ایران باید طبق شرایط اقتصادی داخلی بومی‌سازی شوند.
افزایش هزینه ساخت و گسترش قیمت‌گذاری دلاری
قربان‌نژاد در مورد افزایش هزینه مصالح ساختمانی و تجهیزات اشاره کرد: قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه در بخش‌های مختلف به طور چشمگیری افزایش پیدا کرده است. این افزایش در مقایسه با سال‌های گذشته بسیار زیاد بوده و در بعضی موارد به ۳۰۰ درصد، در برخی دیگر به ۱۵۰ درصد و در بعضی دیگر به ۵۰ درصد رسیده است.
وی از قطع برق و گاز و آسیب‌های وارده به واحدهای فولادی در شرایط جنگ به عنوان عوامل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها نام برد و افزود: هزینه‌های ساخت امسال با سال گذشته قابل مقایسه نیست، به‌طوری که هزینه ساخت هر متر مربع در بعضی موارد با افزایش ۷۰ درصدی مواجه شده است. در زمینه میلگرد و محصولات فولادی نیز در برخی زمان‌ها، هزینه‌ها تا ۷۰ تا ۸۰ درصد بالا رفته است. این افزایش‌ها تأثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده ساختمان‌ها دارد.
این کارشناس حوزه مسکن همچنین به انتقادات خود نسبت به رواج قیمت‌گذاری بر مبنای دلار در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در برخی مناطق، قیمت هر متر مربع آپارتمان بر اساس دلار تعیین می‌شود و فروشندگان به‌طور مداوم همان رقم دلاری را در زمان‌های مختلف ملاک قرار می‌دهند، در حالی که نرخ ارز به طور مداوم در حال تغییر است. این طرز قیمت‌گذاری می‌تواند اثرات زیاد خود را از طریق افزایش نرخ ارز به سایر مناطق منتقل کند و سطح قیمت‌های پیشنهادی را به طور کلی بالا ببرد.
قربان‌نژاد تصریح کرد: افزایش قیمت‌ها، به همراه افت قدرت خرید، جوانانی که در پی ازدواج و خرید خانه هستند را بیش از پیش از بازار خارج می‌کند. در این شرایط، سیاست‌گذاری نباید تنها بر افزایش تعداد واحدهای ساخته شده متمرکز باشد؛ بلکه باید الگوی ساخت‌وساز را اصلاح کرده و متراژ و کیفیت خانه‌ها را با توان اقتصادی خانوارها تطبیق دهد.
وی بر لزوم ساخت واحدهای کوچک‌متراژ تأکید کرد و گفت: تولید واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری می‌تواند یکی از گزینه‌های پاسخ‌گویی به نیاز بازار باشد، اما تامین زیرساخت‌ها و توجه به کیفیت ساخت از ابتدا حائز اهمیت است. مسئله کلیدی، تنها افزایش تولید نیست؛ بلکه ساخت مسکن با تناسب به نیاز جامعه و ایجاد شرایط بهره‌برداری مؤثر از سرمایه‌های موجود است.
۲۲۳۲۵
