تخمین تازه یک متخصص از وضعیت بازار اجاره پس از توافق ایران و آمریکا / اولاد: اجاره بها ۳۳ درصد رشد کرده است
فرآیند مذاکرات حال حاضر بین ایران و آمریکا در شرایطی صورت می‌گیرد که اقتصاد ایران هنوز تحت تاثیر اثرات منفی شدید جنگ‌های سال گذشته و ادامه درگیری‌های نظامی در سال 1405 قرار دارد. حملات وسیع به صنایع پتروشیمی و فولاد، زنجیره تامین مصالح ساختمانی را مختل کرده و هزینه‌های ساخت مسکن را به طرز محسوسی افزایش داده است. در این وضعیت دشوار، قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و تقاضای مؤثر در بازار مسکن به طرز قابل توجهی کاهش یافته است. با مشخص شدن افق توافق، سؤال این است که چنین توافقی چه تأثیری بر بازار خرید، فروش، ساخت‌وساز و اجاره مسکن خواهد گذاشت؟
کاهش تقاضای مسکن به‌مدت ۱۵ سال تحریم و کاهش درآمد سرانه ریشه دارد
محمود اولاد، تحلیل‌گر بازار مسکن در گفت‌وگویش با تجارت‌نیوز به این سوال که توافق ایران و آمریکا تا چه حد می‌تواند بر بازار خرید، فروش و ساخت‌وساز مسکن تأثیر بگذارد، اشاره کرد: «نقد کردن این موضوع نیازمند بررسی آثار کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت به‌طور مجزا است. در حال حاضر، تقاضای مؤثر در بازار مسکن با کاهش قابل توجهی روبه‌رو است.»
اولاد گفت: «کاهش تقاضای مؤثر در بازار مسکن ناشی از دو دلیل اصلی است. اولاً، کاهش قدرت خرید مردم به‌خاطر نرخ رشد اقتصادی بسیار پایین و حتی منفی در 15 سال گذشته، که به کاهش درآمد سرانه واقعی انجامیده است. ثانیاً، ساختار سنی جمعیت که بر قله جمعیتی دهه 60 گذر کرده، دیگر تقاضاهای ریالی اوایل دهه 90 را تکرار نخواهد کرد.»
بهبود چشم‌انداز اقتصادی و افزایش درآمدها، تقاضا را تحریک کرده و دسترسی مردم به مسکن را آسان‌تر خواهد کرد
این کارشناس بازار مسکن در تبیین آثار بلندمدت توافق گفت: «اگر توافقی حاصل گردد که به رفع تحریم‌ها و دستیابی به رشد اقتصادی سالانه 4 تا 5 درصد بینجامد، قدرت خرید مردم به تدریج به حالت نخست خود باز خواهد گشت. بهبود چشم‌انداز اقتصادی و افزایش درآمدها، مردم را به استفاده از ابزارهایی مانند وام‌ها و اعتبار برای خرید بر اساس درآمدهای آتی تشویق خواهد کرد. این روند می‌تواند به تحریک تقاضا و بهبود دسترسی مردم به مسکن کمک کند.»
افزایش قیمت مسکن در میان‌مدت اجتناب‌ناپذیر خواهد بود
اولاد درباره تأثیر میان‌مدت توافق بر بازار مسکن بیان کرد: «حتی اگر تقاضا شکل بگیرد و قیمت‌ها شروع به رونق کنند، به افزایش عرضه حداقل سه سال زمان نیاز خواهد بود، زیرا فرآیند اخذ پروانه و ساخت‌وساز زمان‌بر است. به همین دلیل، تحریک تقاضا در شرایطی که عرضه متناسب وجود نداشته باشد، به رشد قیمتی منجر خواهد شد.»
در کوتاه‌مدت، سرمایه‌های سرگردان در بازارهایی نظیر طلا و دلار، با درک چشم‌انداز مثبت از تقاضای مؤثر در آینده، به سمت بازار مسکن جابجا می‌شوند
اولاد در خصوص تأثیرات کوتاه‌مدت توافق بر بازار مسکن اظهار کرد: «سرمایه‌های سرگردان در بازارهایی چون طلا و دلار، با مشاهده امیدواری نسبت به تقاضای مؤثر آینده، به سمت بازار مسکن جذب خواهند شد و این امر موجب افزایش بیشتر قیمت‌ها خواهد گردید.»
جنگ اخیر با آسیب به کارخانجات فولاد و پتروشیمی، بازار مصالح را با افزایش هزینه مواجه کرده است
این کارشناس مسکن به زنجیره تولید اشاره کرد و افزود: «اگرچه خود مسکن کالایی غیرقابل تجارت به حساب می‌آید، اما مصالح و عوامل تولید آن قابل مبادله هستند. جنگ اخیر که کارخانجات فولاد و پتروشیمی را تحت تأثیر قرار داد، باعث افزایش هزینه در بازار مصالح شده است.»
بخشی از تورم اخیر بازار مسکن ناشی از افزایش هزینه تولید است، نه تورم سمت تقاضا
اولاد خاطرنشان کرد: «بخشی از تورم اخیر به علت بالا رفتن هزینه‌های تولید است، نه افزایش تورم ناشی از تقاضا. به همین علت، اقتصاد با رکود تورمی مورد چالش قرار گرفته است. در صورت توافق، بهبود در عرصه واردات و صادرات و تسریع در نوسازی صنایع آسیب‌دیده می‌تواند به کاهش فشار هزینه و کاهش اثر هیجانی سوداگری کمک نماید.»
نرخ تورم در بخش اجاره طی سال‌های اخیر همواره کمتر از تورم عمومی بوده است
اولاد در رابطه با بازار اجاره خاطرنشان کرد: «بر خلاف تصور عمومی، نرخ تورم در بخش اجاره در سال‌های اخیر همیشه زیر تورم عمومی بوده است. دلیل این وضعیت کاهش درآمد سرانه واقعی و افزایش فقر در جامعه است.»
آمارها نشان می‌دهند که در مدت یک سال گذشته، اجاره‌بها حدود 33 درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی بین 50 تا 60 درصد گزارش شده است
اولاد افزود: «مالکان هرقدر هم قیمت‌ها را بالا ببرند، با کاهش توان پرداخت مستاجران مواجه خواهند شد. آمارها نشان می‌دهند که در یک سال اخیر، اجاره‌بها تقریباً 33 درصد افزایش یافته درحالی‌که نرخ تورم عمومی بالای 50 تا 60 درصد بوده است. اما احساس عمومی نسبت به گرانی اجاره به‌دلیل سهم بالای آن در سبد هزینه‌های خانوار و ناتوانی در کاهش این هزینه‌ها است. برخلاف مواد غذایی که می‌توان مصرف را کاهش داد، اجاره‌بها این‌گونه انعطاف‌پذیر نیست.»
توافق بین ایران و آمریکا می‌تواند از طریق رشد درآمدها، نرخ اجاره مسکن را در میان‌مدت افزایش دهد
این کارشناس بازار مسکن نسبت به تأثیر توافق بر بازار اجاره گفت: «امضای توافق و ایجاد چشم‌انداز مثبت برای رشد درآمد خانوارها، دو اثر اساسی به دنبال خواهد داشت. اولا، مالکان تمایل خواهند داشت بخشی از این افزایش درآمد را از طریق بالا بردن اجاره بها به دست آورند. دوماً، افرادی که به دلیل نگرانی از کاهش درآمدها به حومه شهر مهاجرت کرده بودند، با مشاهده چشم‌انداز مثبت به مناطق شهری بازمی‌گردند و این موضوع می‌تواند به افزایش تقاضا منجر شود. این عوامل ممکن است به افزایش نرخ اجاره بها در میان‌مدت منجر شوند.»
چشم‌انداز مثبت بازار مسکن در کوتاه‌مدت چندان جدی نیست و باید به میان‌مدت و بلندمدت واگذار شود
اولاد تأکید کرد: «بخش عمده‌ای از این آثار از پیش در نظر گرفته شده است. مدت‌هاست که مذاکرات درباره توافق ادامه دارد و مردم چندان به تحقق واقعی آن اعتماد ندارند. تجربه آتش‌بس نیز نشان می‌دهد که علی‌رغم اعلام آتش‌بس، درگیری‌ها ادامه یافته‌اند.»
او در خاتمه گفت: «به همین خاطر، علی‌رغم امضای توافق، اطمینانی به رفع تحریم‌ها و بهبود واقعی واردات و صادرات وجود نخواهد داشت. در نتیجه، چشم‌انداز مثبت در کوتاه‌مدت چندان جدی نیست و باید به میان‌مدت و بلندمدت موکول گردد. ایجاد اعتماد نسبت به تحقق واقعی توافق خود یک روند زمان‌بر خواهد بود.»
۲۲۳۲۲۵
