بازار مسکن در وضعیت نامناسبی قرار دارد و ممکن است قیمت‌ها در ماه‌های آینده کاهش یابند
آرمان زارعی: در حال حاضر، تابستان ۱۴۰۴ به نیمه رسیده و بازار اجاره مسکن با افزایش قیمت‌های بی‌سابقه، به یکی از داغ‌ترین و پیچیده‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است.
تحقیقات میدانی از نقاط مختلف تهران نشان می‌دهد که نرخ اجاره در مناطق متوسط به حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است؛ رقمی که برای بسیاری از خانواده‌ها، بخصوص اقشار ضعیف و کم درآمد، عملاً غیرقابل دسترسی به شمار می‌رود. افزون بر این، همزمان با افزایش اجاره، قدرت خرید خانوارها تضعیف شده و نابرابری در امکان دسترسی به مسکن افزایش یافته است.
مسئله اجاره‌نشینی در سال جاری تنها به کلان‌شهر تهران محدود نمی‌شود و در بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر کشور نیز مستأجران با شیب تند افزایش قیمت‌ها، کمبود عرضه و نبود نظارت مؤثر مواجه شده‌اند. در این میان، بازار خرید و فروش مسکن نیز در رکودی عمیق به سر می‌برد؛ رکودی که نه تنها از سوی تقاضا، بلکه در بخش تولید و عرضه نیز مشهود است.
برخی کارشناسان بر این باورند که سیاست‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای و یا پرداخت وام ودیعه مسکن نتوانسته‌اند تأثیر قابل‌ملاحظه‌ای بر کاهش تنش‌های موجود در بازار داشته باشند. از سویی دیگر، نرخ بالای بهره بانکی، کاهش پس‌انداز خانواده‌ها، ضعف در نظام تسهیلات‌دهی و خروج نیروی کار مهاجر از چرخه ساخت‌وساز، از عوامل تشدیدکننده رکود و فشار در بازار مسکن محسوب می‌شوند. در این شرایط، فقدان داده‌های آماری به‌روز از سوی نهادهایی چون بانک مرکزی، وزارت راه و مرکز آمار نیز منجر به دشواری تحلیل دقیق وضعیت بازار گردیده است.
در این خصوص، مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن، با تشریح وضعیت اخیر بازار در تابستان ۱۴۰۴، از ادامه رکود عمیق در بخش خرید و افزایش فشار بر مستأجران خبر داد. او به تفکیک دو بخش فروش و اجاره پرداخت و بیان کرد: «باید از هم جدا کردن بحث فروش و اجاره را در نظر بگیریم زیرا این دو در کوتاه‌مدت همبستگی زیادی ندارند. در برخی سال‌ها ممکن است نرخ اجاره به شدت بالا رود در حالی که قیمت فروش مسکن چندان تغییر نکند و یا بالعکس.»
او همچنین بیان کرد: «نوسانات اجاره عموماً کمتر از نرخ‌های فروش است و عمدتاً به تورم عمومی وابسته است. البته قیمت مسکن نیز تأثیرگذار است اما در کوتاه‌مدت، تورم حاکمیت می‌کند. بنابراین می‌توان انتظار داشت که همان تورمی که در این سال‌ها در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده، به نرخ اجاره نیز سرایت کند.»
سلطان‌محمدی در ادامه بر پیچیدگی بازار فروش مسکن تأکید کرد و گفت: «این بازار دارای دو نوع تقاضاست؛ یکی برای مصرف خانوار و دیگری برای سرمایه‌گذاری. این تفکیک مسائل را پیچیده‌تر می‌سازد.»
وی در اشاره به رکود جاری، خاطرنشان کرد: «دست‌کم در حال حاضر، بازار در شرایط رکودی نسبی به سر می‌برد که هم بر تولید مسکن و هم بر تقاضا تأثیر گذاشته است. سطح ساخت‌وسازها، میزان سرمایه‌گذاری و تکمیل پروژه‌ها کاهش یافته و به‌صورت متأسفانه، سال به سال با افت تولید مسکن مواجه بوده‌ایم که پاسخگوی نیاز بازار نیست.»
بیشتر بخوانید؛
اتفاق عجیب در بازار مسکن
توقف در بازار صنعت مسکن
سلطان محمدی ادامه داد: «توان اقتصادی خریداران به شدت کاهش یافته است. عدم رشد درآمد ملی در یک دهه گذشته، موجب کاهش پس‌انداز خانوارها شده است. سیستم بانکی نیز در شرایطی نیست که بتواند تسهیلات مؤثری ارائه دهد. در نتیجه، توان خریداران برای ورود به بازار به شدت افت کرده و مجمع این عوامل به رکود انجامیده است.»
این کارشناس مسکن تأکید کرد که ارزیابی نوسانات کوتاه‌مدت به سادگی امکان‌پذیر نیست و تصریح کرد: «بازار مسکن همانند طلا و ارز نیست که به سرعت واکنش نشان دهد. بلاتکلیفی آن باعث می‌شود که نیاز به زمان برای نشان دادن نوسانات باشد؛ معمولاً ابتدا حجم معاملات کاهش می‌یابد و پس از مدتی فروشندگان متوجه می‌شوند که با قیمت‌های فعلی امکان فروش ندارند، آن زمان است که قیمت‌ها آغاز به تعدیل می‌کنند.»
او همچنین به ریسک‌های سیاسی و اقتصادی اشاره کرد و گفت: «با افزایش ریسک، سرمایه‌ها به سمت دارایی‌هایی منتقل می‌شوند که نقدشوندگی سریع‌تری دارند. مسکن دارایی‌ای نیست که به آسانی نقد شود؛ در نتیجه، با افزایش نااطمینانی، سرمایه‌گذاران کمتر به سمت بازار مسکن می‌آیند.»
سلطان‌محمدی در ادامه به موضوع نرخ بهره بانکی پرداخت و اظهار داشت: «افزایش نرخ بهره هم یک عامل کلیدی است. در حال حاضر بانک‌ها سود بالایی می‌دهند و صندوق‌های درآمد ثابت نیز بیش از ۳۰ درصد سود دارند. هنگامی‌که فرد می‌تواند این مقدار سود را بدون زحمت بدست آورد، طبیعی است که کمتر به بازار هزینه‌بر مانند مسکن ورود کند.»
وی همچنین به قیمت‌های بالای ساخت به دلیل کمبود نیروی کار مهاجر اشاره کرد و گفت: «بیش از ۵۰ درصد نیروی کار ساختمانی را مهاجران افغان تشکیل می‌دادند. با خروج آنها، هزینه ساخت بالا رفته است. این کارگران معمولاً غیرمتخصص بودند و جایگزینی آنها آسان‌تر بود، اما اکنون کارگران ماهر نیز در میان مهاجران قرار دارند و جایگزینی آنها به سرعت ممکن نیست. تا زمانی که نیروهای کار داخلی تربیت شوند، قیمت‌های ساخت‌وساز همچنان بالا خواهد ماند.»
در بخشی از صحبت‌هایش نیز به توقف انتشار آمارهای رسمی انتقاد کرد و گفت: «متأسفانه، در یک سال گذشته، نهادهایی مانند وزارت راه، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، انتشار داده‌های بازار مسکن را متوقف کرده‌اند. بنابراین ما اطلاعات دقیقی از وضعیت بازار نداریم و بیشتر به مشاهدات فردی و میدانی متکی هستیم.»
سلطان‌محمدی همچنین با تأکید بر تحولات سیاسی اخیر اشاره کرد: «تنش‌های اسرائیل با ایران باعث توقف معاملات مسکن شده است. مشخص نیست این وضعیت چه‌مدت ادامه یابد، اما یقیناً می‌توان گفت که بازار در رکود به سر می‌برد و در ماه‌های آینده، یا قیمت‌ها ثابت خواهند ماند و یا ممکن است مقداری کاهش یابند.»
او در مورد رشد اجاره بها در مناطق مختلف تهران گفت: «اجاره، مانند هر پدیده اقتصادی تابع عرضه و تقاضا است و نمی‌توان آن را تنها با ابزارهای قانونی کنترل کرد. اگر قیمت‌ها را پایین نگه‌دارید، عرضه کاهش می‌یابد و بنابراین نرخ اجاره در نقطه‌ای متعادل می‌شود که عرضه و تقاضا برابر شوند. مداخلات دولت تأثیر چندانی ندارد؛ شاید در اجاره‌های قدیمی تأثیر بگذارد، اما در اجاره‌های جدید عملاً دولت کار خاصی نمی‌تواند انجام دهد.»
وی درباره حقوق کم کارگران اظهار کرد: «بدیهی است که با توجه به اینکه دستمزد کارگران زیر ۱۵ میلیون تومان است، این قشر به سختی می‌تواند در مناطق مرکزی شهر مسکن اجاره کند. بعضی به حاشیه‌های شهر مهاجرت می‌کنند و برخی دیگر در مکان‌های غیرمتعارف مانند کارگاه‌ها، کارخانه‌ها و حتی روستاهای اطراف زندگی می‌کنند.»
او افزود: «پیش‌تر، مهاجرین افغان بار عمده‌ای از بازار کار را به دوش می‌کشیدند، اما معمولاً خانواده‌هایشان در حاشیه شهر یا نزد محل کار مستقر بودند و فشار زیادی بر بازار اجاره وارد نمی‌کردند. اکنون با خروج آنها، کارگران ایرانی باید جایگزین شوند که این امر به معنی افزایش دستمزد و در نتیجه رشد هزینه نهایی مسکن خواهد بود.»
سلطان‌محمدی همچنین به طرح‌های دولتی اشاره کرد و گفت: «از ابتدا نباید انتظار داشت که سیاست‌هایی چون مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای یا تسهیلات ودیعه تأثیر خیلی بر جای بگذارند. کارشناسان همواره اعلام کرده‌اند که بازار اجاره تنها با افزایش عرضه قابل تنظیم است و نه با مداخلات اداری یا دستوری.»
او در پایان سازمان میسر خانه‌دار شدن اولین خریداران را «تقریباً نامحتمل» دانست و گفت: «این مسئله نه تنها مربوط به ایران است، بلکه در بسیاری از کشورها، طبقات متوسط نیز دیگر توان خرید مسکن را ندارند. هرچند در کشورهای نظیر آمریکا و کانادا شرایط برای خرید مسکن کمی مساعدتر است به دلیل دسترسی به منابع مالی و تسهیلات بانکی، اما در ایران این دسترسی با دشواری همراه است.»
او همچنین به تغییر ساختار خانوادگی و افزایش امید به زندگی اشاره کرد و افزود: «گذشته فرد با ارث پدر به جایگاه خانه‌دار می‌رسید، اما امروز با افزایش امید به زندگی، کمتر کسی می‌تواند بر ارث برای خرید مسکن متکی باشد.
۲۲۳۲۲۴
