افزایش ۱۱۶ درصدی قیمت مسکن/ آیا سرمایه‌گذاری در خرید خانه در نیمه دوم سال معقول است

درصد نقدشوندگی مسکن در تهران تنها به ۰.۵ درصد می‌رسد. این رقم در مقایسه با دیگر بازارها همچون خودرو و ارز و طلا باید از سوی سرمایه‌گذاران مورد توجه قرار گیرد. یکی دیگر از موارد مهم که خریداران خانه با هدف سرمایه‌گذاری باید به آن دقت کنند، میزان بازدهی بازار مسکن است. جهش قیمت مسکن در طی یک سال اخیر به طور متوسط بین ۱۵ تا ۲۵ درصد کمتر از سایر بازارها بوده است.

به نقل از فرارو، آمارهای به‌دست‌آمده از پلتفرم‌های آنلاین مرتبط با خرید و فروش مسکن نشان‌دهنده این است که نقدشوندگی در این بازار فقط ۰.۵ درصد است. برای درک بهتر این اطلاعات در معادلات روزمره، می‌توانید تصور کنید که از هر ۲۰۰ خانه‌ای که فروشندگان در پلتفرم‌های مختلف برای فروش ثبت می‌کنند، تنها یک واحد در طول یک سال موفق به جذب خریدار می‌شود و معامله آن به مرحله امضای قرارداد می‌رسد. این داده‌ها حاصل یک بررسی دقیق در یک سال اخیر است که نشان‌دهنده‌ی نقدشوندگی واقعی سرمایه در این بازار است.

چنانچه وضعیت نقدشوندگی مسکن را با سایر بازارهای مالی و کالایی مقایسه کنیم، این تفاوت به وضوح نمایان می‌شود. در بازار خودرو معمولاً پروسه فروش یک خودرو سواری پس از درج آگهی و بازدید خریداران در عرض چند هفته به انجام می‌رسد و فروشنده بلافاصله وجه معامله را دریافت می‌کند. همچنین در بازار سرمایه، نقدشوندگی با سرعت بیشتری انجام می‌شود و سهام شرکت‌ها در ساعات معاملات بورس در مدت زمان اندکی مبادله می‌گردد. در بازارهای دیگری مانند طلا، سکه و ارز نیز خریداران و فروشندگان بدون معطلی و در کم‌تر از چند دقیقه قادر به تبدیل دارایی‌های خود به پول نقد هستند. در مقایسه، در بازار مسکن، فروشندگان ممکن است مدت‌ها منتظر بمانند تا خریدار مناسب را پیدا کنند و قرارداد را منعقد کنند.

رشد قیمت مسکن به نسبت سایر بازارها چقدر است؟

بررسی‌های انجام‌شده بر روی فایل‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های آنلاین نشان می‌دهد که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان مسکن در مهر ۱۴۰۵ نسبت به مهر ۱۴۰۴ حدود ۱۱۶ درصد افزایش یافته است. در جریان تحلیل این نرخ رشد، دو نکته آماری و ساختاری در بازار ملک شایان توجه است.

نکته اول این است که قیمت اولیه‌ای که فروشنده در آگهی اعلام می‌کند، معمولاً با رقم نهایی که در مبایعه‌نامه درج می‌شود و طرفین بر آن امضا می‌زنند تفاوت دارد. به همین دلیل، نرخ نهایی معاملات مسکن همیشه کمتر از قیمت‌های پیشنهادی است. نکته دیگر به مشکل نقدشوندگی در بازار مسکن ارتباط دارد. به عبارت دیگر، پایین بودن نقدشوندگی می‌تواند به معنای این باشد که بازدهی ۱۱۶ درصدی برای سرمایه‌گذار عملاً بی‌اثر می‌گردد، زیرا تا زمان انجام معامله، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در این بخش فقط بر روی کاغذ وجود دارد.

در بررسی مقایسه‌ای بازدهی مسکن نسبت به دیگر دارایی‌ها در یک دوره یک‌ساله، تفاوت‌های آماری قابل توجهی قابل مشاهده است. فرض کنید فردی در همین ایام سال گذشته خودروی کوییک صفرکیلومتر را خریداری نموده و در طول یک سال تنها ۱۰ هزار کیلومتر از آن استفاده کرده است. سود حاصله از فروش این خودروی کوییک به حدود ۱۳۵ درصد می‌رسد.

 قیمت کوییک صفرکیلومتر در سال گذشته در همین بازه زمانی تقریباً ۶۴۰ میلیون تومان بوده است. اکنون همان کوییک مدل ۱۴۰۴ با کارکرد ۱۰ هزار کیلومتر در بازار خودروهای دست‌دوم به طور میانگین به ارزشی معادل یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است که این موضوع حاکی از بازدهی بالاتر از بازار مسکن است.

در بازارهای ارز و فلزات گران‌بها نیز قیمت‌ها نشان‌دهنده رشد بازدهی بالاتر هستند. با اینکه ورود به بازار دلار و طلا به عنوان راهکاری برای سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌شود، اما آمارها حاکی از این است که بهای دلار در یک سال گذشته ۱۴۰ درصد افزایش یافته است. همزمان با افزایش نرخ ارز، قیمت طلا نیز در این دوره به رشد ۱۴۰ درصدی رسیده است. مجموع این آمارها نشان‌دهنده این است که بازار مسکن علاوه بر مواجهه با چالش قفل شدن طولانی‌مدت سرمایه، از لحاظ نرخ بازدهی نیز نسبت به دیگر بازارها در موقعیت پایین‌تری قرار دارد.

۲۲۳۲۲۵