کاهش شدید فعالیت های ساختمانی/ آیا قیمت مسکن افزایش خواهد یافت؟

بازار ساخت‌وساز و به‌ویژه عرصه خرید و فروش مسکن این روزها در وضعیتی نامساعد و رکود شدید به سر می‌برد. به گفته دست‌اندرکاران این حوزه، این رکود از میانه سال گذشته عمیق‌تر شده و عوامل اقتصادی نامطمئن، هم‌چنان بر آن سایه افکنده است. اما چه راه‌حلی برای خروج از این بحران وجود دارد؟

به نقل از ایرنا، در حال حاضر به‌سختی می‌توان پروژه‌ای از بخش خصوصی یافت که فعالیتی در دست اقدام داشته باشد، بجز پروژه‌هایی که از پیش آغاز شده و متعهد به تکمیل آن‌ها شده‌اند، یا طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن که با استفاده از منابع نقدی افراد و وام‌های بانکی، تحرکی در آن‌ها مشاهده می‌شود. سازندگان مسکن تمایل دارند پا به عرصه پروژه‌های جدید نگذارند، چرا که رکود کنونی، افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت را به دنبال داشته و از سویی دیگر کاهش ارزش ساختمان‌ها، سرمایه‌گذاری در این حیطه را غیرقابل توجیه کرده است.

در این راستا، با برخی از کارشناسان حوزه مسکن به بحث و تبادل نظر پرداخته‌ایم.

داود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در این خصوص اظهار داشت: بخش عظیمی از تولید مسکن در کشور به دست بخش خصوصی صورت می‌گیرد، اما این بخش در سال‌های اخیر نتوانسته به‌طور مؤثر از منابع و تسهیلات بانکی بهره‌برداری کند.

او ادامه داد: در واقع، فردی که قصد ورود به میدان تولید مسکن را دارد، ناچار است بخش عمده‌ای از هزینه‌های مربوطه را با اتکا به منابع مالی شخصی خود یا با جذب کمک‌های مالی از مردم تأمین کند و امیدی به استفاده از منابع بانکی ندارد.

این مقام صنفی تصریح کرد: با توجه به کاهش چشمگیر حجم خرید و فروش مسکن در حال حاضر، منابع مالی مردم برای سازندگان به اندازه کافی در دسترس نیست.

او اضافه کرد: همچنین در زمینه پیش‌فروش که از آغاز دهه نود کلید خورد، نظام‌مند شدن این مقوله به‌گونه‌ای بوده که تبعات منفی آن را اکنون در کاهش تولید مسکن مشاهده می‌کنیم.

او بر این باور است که برای بازگرداندن آرامش به بازار تولید مسکن، دو اقدام ضروری است؛ نخست، ارائه تسهیلات برای ساخت و دوم، وضع قوانین به‌گونه‌ای که حال فعالان این حوزه را در نظر بگیرد.

بیگی‌نژاد ادامه داد: هم‌اکنون که پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان مسکن در بازار وجود دارند، به سبب خلاهای قانونی، امکان انعقاد قراردادهای پیش‌خرید و پیش‌فروش موجود نیست و نمی‌توانیم سرمایه‌های مردم را به سمت این بازار هدایت کنیم.

وی در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان با ارائه بسته‌های حمایتی، بازار مصالح ساختمانی را تنظیم کرده و بهبود وضعیت فعلی را ایجاد کرد یا خیر، توضیح داد: اصلی‌ترین عامل در جلب افراد به سمت تولید مسکن، تأمین سرمایه مورد نیاز است؛ به طوری که حتی اگر قیمت مصالح ساختمانی را کنترل کنیم، سازنده‌ای که سرمایه کافی نداشته باشد، قادر به تأثیرگذاری بر روند تولید مسکن نخواهد بود.

نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تأکید کرد: ساده‌ترین روش برای پیشبرد صنعت ساخت‌و‌ساز، جذب سرمایه برای تولید مسکن است و این که ما بتوانیم دست سازندگان را باز نگه داریم. در این صورت بازار خود مسیر کنترل وضعیت را پیدا خواهد کرد.

او همچنین هشدار داد: ادامه وضعیت کنونی تولید مسکن، مشکلات این حوزه را بیش‌تر خواهد کرد.

در ادامه، یکی از اعضای شورای عالی بانک‌ها با اشاره به رکود شدید در ساخت‌وساز در کشور گفت: آنچه به بانک‌ها مربوط می‌شود، تأمین مالی پروژه‌ها و ارائه بسته‌ها و مشوق‌های مناسب است.

علی خورسندیان تصریح کرد: بانک مسکن به دلیل تأکید بر نهضت ملی مسکن، با مشکلات مالی جدی مواجه است.

او افزود: برای برون‌رفت از رکود در این بخش، باید از زنجیره‌های تولید مانند مصالح ساختمانی حمایت کنیم.

عضو شورای عالی بانک‌ها خاطرنشان کرد: تاکنون نتوانسته‌ایم بسته‌ای کامل که تمام اجزای تولید مسکن را دربرگیرد، ایجاد کنیم و نیاز است به سمتی برویم که در تأمین مالی، زنجیره تولید را نیز مدنظر قرار دهیم.

وی یادآور شد: در شرایط تورمی امروز، مسکن به یک کالای سرمایه‌ای بدل شده و باید با سیاست‌های کلان اقتصادی صحیح، برای کنترل و تثبیت قیمت‌ها اقدام کرد. این‌چنین مسکن از حالت کالای سرمایه‌ای خارج می‌شود و فقط افرادی که به واقع نیاز دارند، به بازار خرید مسکن مراجعه خواهند کرد.

مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد: هم‌اکنون تسهیلات بانکی تنها بخش اندکی از هزینه‌های مسکن را پوشش می‌دهند، اما کنترل تورم می‌تواند مکمل بزرگ‌تری برای تأمین هزینه‌های خرید مسکن باشد.

همچنین یکی از اعضای انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران خاطرنشان کرد: رکود سنگین معاملات مسکن از نیمه سال گذشته آغاز شده و در حالی که تورم عمومی در بهمن‌ماه سال پیش به ۳۲ درصد می‌رسید، قیمت مسکن رشد ۱۷ درصدی را تجربه کرده است.

سید امین یوسفی افزود: بررسی آمار معاملات مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که تنها سه‌هزار و ۵۰۰ معامله در بهمن‌ماه سال گذشته ثبت شده است، در حالی که در سال‌های پیش و در زمان رونق، میانگین معاملات به بین ۱۵ تا ۲۰ هزار مورد می‌رسیده است.

این مقام صنفی در ادامه به رکود گسترده در ساخت‌وسازها اشاره کرد و گفت: در نیمه نخست سال ۱۴۰۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل، شاهد کاهش ۳۰ درصدی سرمایه‌گذاری‌ها در این زمینه بودیم که پایین‌ترین رقم در تاریخ ساخت‌وساز است.

وی تصریح کرد: بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، سال گذشته بخش ساختمان تنها نیم درصد از رشد سه‌درصدی اقتصادی کشور را شامل شده و به دنبال آن کاهش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی را شاهد بودیم.

یوسفی با تأکید بر اینکه «امنیت، شرایط اصلی برای سرمایه‌گذاری است»، اعلام کرد: در نبود امنیت سیاسی و اقتصادی، مردم به سرعت از بازار مسکن دور خواهند شد و به سمت بازارهای موازی نظیر طلا و ارز روی می‌آورند.

وی خاطرنشان کرد: در حال حاضر با تورم شدید اقتصادی، نوسانات قیمت مصالح ساختمانی، عدم توازن انرژی و متوقف شدن برق کارخانه‌های تولیدی روبرو هستیم و به طور کلی وضعیت اقتصادی ناپایدار است و از طرفی، کاهش درآمدهای خانوارها موجب افت قدرت خرید آنان شده و رهن منزل برای افراد با درآمد پایین نیز به مراتب سخت شده است.

این عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران اذعان داشت: اولین راهکار برای برون‌رفت از این وضعیت، ثبات سیاسی و اقتصادی است و در این شرایط، حمایت مالی دولت باید افزایش یابد؛ هم‌چنین بانک‌ها باید از بنگاه‌داری خود فاصله بگیرند و به سرمایه‌گذاری بپردازند.

وی ادامه داد: کاهش هزینه‌های تولید، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، ارتقاء شفافیت اطلاعات، اطلاع‌رسانی دقیق و توجه به ساخت مسکن در مناطقی با قابلیت رشد بالا و زیرساخت‌های مناسب، سایر راهکارهایی هستند که در شرایط رکود طاقت‌فرسایی که هم‌اکنون مواجه‌ایم، می‌توانند گره‌گشا باشند.

یوسفی تصریح کرد: در این اوضاع، دولت باید به‌عنوان ناظر وارد شده و هزینه‌های ساختمانی را کنترل کند، همچنین با صنعتی‌سازی و مسکن‌سازی (نه خوابگاه‌سازی) به کمک بشتابد.

او تأکید کرد: در حال حاضر، فقط پروژه‌هایی که انبوه‌سازان نسبت به آنها متعهد هستند یا آنها را در قالب مشارکت انجام می‌دهند، در حال اجراست و در صورت عدم اجرای آنها، مجازات‌های سنگینی لحاظ خواهد شد؛ از این رو، آنها مجبور به اتمام این پروژه‌ها هستند. علاوه بر این، پروژه‌های نهضت ملی مسکن نیز ادامه خواهند داشت که با تسهیلات بانکی و آورده‌های متقاضیان در حال اجرا هستند.

این مقام صنفی اضافه کرد: امروزه به ندرت فعالان این حوزه، منابع خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده و هیچ پروژه جدیدی تعریف نشده است.

وی خاطرنشان کرد: در زمان کنونی، همه فعالان بازار مسکن به نوعی در انتظار هستند تا از این نوسانات عبور کرده و آرامش نسبی برقرار شود، زیرا با رکود فعلی، افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی هزینه‌ها و افت ارزش ساختمان‌ها، هیچ‌گونه توجیهی برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در این بخش باقی نمی‌گذارد.

بازار مسکن به شدت به سیاست‌گذاری شفاف نیاز دارد، به‌ویژه با هدف بازگرداندن اعتماد سرمایه‌گذاران به این بازار. کارشناسان بر این باورند که اگر به هر دلیلی این اعتماد که به خطر افتاده، به حالت اولیه بازنگردد، می‌تواند به دور شدن سرمایه‌گذاران از این بازار منجر شود؛ این وضعیتی است که نه تنها رکود ساخت‌وساز را تشدید می‌کند، بلکه بر کاهش عرضه در سال‌های آتی نیز خواهد افزود.

۲۱۷