کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن در بازار؟!/ غیبی: خریداران واقعی فرصت را غنیمت شمارند و الان به بازار ورود کنند
منصور غیبی درخصوص وضعیت کنونی بازار مسکن اظهار داشت که جنگ تحمیلی دوازده روزه اثرات عمیقی بر این بازار گذاشته است. در کنار دلایل داخلی و خارجی اقتصاد مسکن، عواملی مانند افزایش جمعیت و ورود جوانان به بازار تقاضا، ضرورت توسعه ساخت‌وساز و بهبود زیرساخت‌ها را به‌صورت طبیعی ایجاد می‌کند. با این حال، اگر به این مقوله نپردازیم، مهم‌ترین عامل فعلی، بار روانی حاکم بر مردم است که آنها را در وضعیت بلاتکلیفی و بی‌عملی قرار داده است.
وی افزود: این وضعیت فقط به بازار مسکن محدود نمی‌شود، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی همچنین تحت تأثیر این بار روانی قرار دارند. از این رو، ضروری است که دولت تلاش کند تا این بار روانی را در جامعه کاهش دهد. تا زمانی که این تعادل روانی برقرار نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، هیچ اقدام مؤثری در حوزه‌های اقتصادی، از جمله بازار مسکن رقم نخواهد خورد.
غیبی تصریح کرد: در حال حاضر، یک توقف ذهنی و روانی در مردم به‌وجود آمده است که تمامی فعالیت‌های اقتصادی را مختل کرده و این امر، تحلیل‌های فنی و آماری را بی‌فایده کرده است. جالب این است که این اتمسفر روانی در جامعه به عدم انجام فعالیت‌های اقتصادی منجر شده که به‌درستی به عنوان رکود شناخته می‌شود، در حالیکه با کاهش قیمت یکسان تصور می‌شود.
او ادامه داد: به تازگی رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخی از مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها به متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما او خود اذعان داشته که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه رسمی ثبت نشده است. بنابراین، این ادعاها به‌عنوان معیار قابل استنادی محسوب نمی‌شود و بیشتر یک بازی روانی و رسانه‌ای است که نتایج آن ایجاد اختلال در تعادل بازار مسکن است.
غیبی اظهار داشت: زمانی که اقتصاد مسکن از دور فعالیت بازمی‌ایستد، بخش عمده‌ای از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد از آن را تشکیل می‌دهد، دچار رکود می‌شود. این وضعیت تمامی زنجیره‌های مرتبط شامل تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را به نوعی به حالت تعطیل در می‌آورد. این شرایط نه تنها خدمتی به دولت نیست، بلکه دولت باید توجه داشته باشد که از آن خوشنود نباشد و گمان نکند که کنترل بازار مسکن را در دست دارد.
وی افزود: چنین برداشت‌های عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامی است که می‌تواند به بروز رکود تورمی بینجامد. به‌طوریکه مدیران صنفی نیز تصریح کرده‌اند که قیمت‌های تثبیت‌شده‌ای در بازار مشاهده نمی‌شود و تنها اثر روانی در ذهن مردم جریان دارد که نتیجه‌ای جز رکود در اقتصاد مسکن نخواهد داشت.
این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: رویدادهای اخیر فضایی از بی‌تحرکی و عدم اقدام را در حوزه‌های اقتصادی، خصوصاً مسکن، به وجود آورده است. از آن‌سوی، دولت هیچ گونه اقدام موثری برای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی‌دهد و بیشترین آسیب متوجه دولت خواهد شد. وقتی تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، پیامدهای آن در سایر بخش‌های اقتصادی نیز نمایان می‌شود و این وضعیت بدترین وضعیتی است که می‌توان در آن قرار گرفت.
غیبی با اشاره به آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی بیان کرد که متوسط صدور پروانه و فرآیند ساخت‌وساز، نسبت به سال قبل رشد بیش از ۳۰ درصدی را نشان می‌دهد که بیانگر تداوم فعالیت‌های تولید آپارتمان پیش از بروز جنگ است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ می‌باشد که در آن، پروانه‌های صادر‌شده در حداقل سطح اجرا و پیشرفت پروژه قرار گرفته‌اند.
او ادامه داد: این وضعیت مؤید این است که به علت تورم و تنش‌های ناشی از جنگ، سرمایه‌گذاری‌های جدید یا خریدهای پیش‌خرید از سوی مردم شکل نگرفته و جامعه در یک وضعیت بی‌میلی واقعی نسبت به فعالیت اقتصادی در حوزه مسکن قرار دارد. چنانچه سیاست‌گذاران اقتصادی به‌سرعت برای این شرایط راهکارهای حمایتی و اورژانسی اتخاذ نکنند، این رکود به‌طور مشابهی به رسوب کف دریاچه ارومیه انباشته شده و عمق بازار مسکن کاهش خواهند یافت و سرمایه‌ها از این حوزه محو خواهند شد.
غیبی عنوان کرد: نتیجه نهایی این رفتارها، شکل‌گیری رکود و سپس رکود تورمی است که با فضاسازی رسانه‌ای و به ویژه در شبکه‌های اجتماعی، تا حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش قیمت القا می‌شود و مردم را از خرید و سرمایه‌گذاری منصرف می‌کند. در چنین وضعیتی، با کوچک‌ترین تکانه اقتصادی یا تغییر سیاست، سرمایه‌گذاران بزرگ و خریداران عمده وارد بازار می‌شوند، درحالی‌که خریدارانی که به امید کاهش قیمت از خرید خودداری کرده‌اند، مجبور به خرید ملک از واسطه‌ها و سوداگران خواهند شد.
وی گفت: تجربیات سال‌های گذشته نشان داده است که بازار مسکن پس از چندسال رکود ناگهان با جهش قیمتی همراه می‌شود و خریدارانی که به امید کاهش شدید قیمت در انتظار مانده‌اند، بیشترین ضرر را متحمل خواهند شد.
قیمت‌گذاری منطقی نوسازها؛ کلید کنترل بازار مسکن
این کارشناس با این نظر که قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز، معیاری اصلی برای تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه است، افزود: هنگامی که سیاست‌گذار در حوزه مسکن، شامل وزارت راه و شهرسازی یا نهادهای مرتبط، بازاری رهاشده ایجاد می‌کند و قیمت تمام‌شده محصول، یعنی آپارتمان نوساز، مثلاً به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد، این عدد به‌طور طبیعی به‌عنوان مبنای قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه محاسبه می‌شود.
وی ادامه داد: بنابراین، اگر قیمت تمام‌شده برای یک سازنده ۱۲۰ میلیون تومان به‌ازای هر متر باشد، این رقم مشخص می‌کند که واحد پنج‌ساله یا دوساله چه قیمتی خواهد داشت و در نتیجه، قیمتی در محدوده ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای آن منطقه شکل خواهد گرفت. بنابراین، اگر دولت به‌دنبال کنترل بازار مسکن است، باید بر قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز در هر منطقه تمرکز و مدیریت کند.
غیبی تأکید کرد: دولت باید معلوم کند که چه نوع مصالح و خدماتی ارائه می‌شود، میزان عوارض دریافتی از سازنده چقدر است و قیمت سیمان و دیگر نهاده‌های تولید چگونه تعیین خواهد شد. همه این عوامل، بسته قیمتی نهایی آپارتمان نوساز را شکل می‌دهند و اگر این بسته منطقی و کامل ارائه شود، مردم متوجه خواهند شد که قیمت نوساز ۱۰۰ میلیون تومان بوده و می‌توان واحدی پنج‌سال سن را با ۸۰ میلیون تومان خریداری کرد.
کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن توهم است
او افزود: مشکل ما، رهاشدگی بازار در بخش قیمت تمام‌شده نوسازها است. بنابراین، باید این سؤال را مطرح کرد که کسانی که انتظار کاهش ۶۰ درصدی قیمت را دارند، بر اساس کدام منطق اقتصادی به این نتیجه رسیده‌اند؟ مگر اینکه این تحلیل‌ها صرفاً بر مبنای اخبار غیرواقعی یا گزارش‌هایی از وضعیت خاص مناطق باشد که به بازار مسکن کشور ارتباطی ندارند.
این کارشناس درباره پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: بازار مسکن همیشه از چنین فضاها و انتظارات غیرواقعی عبور می‌کند. آنچه آینده این بازار را تعیین خواهد کرد، واقعیت‌های اقتصادی کشور است. اگر روند اقتصادی کشور با واقعیت‌های رسانه‌ای و روانی که در جامعه شکل گرفته همخوانی نداشته باشد، بازار به تدریج به ترمیم خود خواهد پرداخت و قیمت‌ها بر اساس شاخص قیمت تمام‌شده نوسازها در مناطق مختلف تعیین خواهند شد.
غیبی اظهار کرد: در نهایت، این واقعیات موجب خواهند شد که بازار پس از خروج از حالت تدافعی و رسیدن به آرامش، با جهش تقاضا مواجه گردد. انباشت تقاضایی که فعلاً در انتظار تعیین تکلیف بازار قرار دارد، می‌تواند در آینده حتی به حرکت قیمت‌ها به سمت مثبت منجر شود، زیرا در آن صورت، تقاضا به‌طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت.
او با اشاره به رفتار خریداران واقعی و مصرف‌کننده‌های مسکن گفت: همواره شاهد بوده‌ایم که این گروه در انتظار می‌مانند تا واقعیت‌های قیمتی ملک مشخص شود و سپس دست به خرید می‌زنند، اما معمولاً این اقدام هنگامی انجام می‌شود که بازار به سمت رشد قیمت حرکت کرده است.
خریداران واقعی بازار مسکن؛ هم‌اکنون به بازار وارد شوید
این کارشناس بازار مسکن افزود: در شرایط فعلی که زمان مناسب برای چانه‌زنی، بازدید از فایل‌های مختلف و تعیین شرایط پرداخت منطقی و حتی انجام تهاتر ملک پایین‌دست با ملک بالاتر وجود دارد، بسیاری از مصرف‌کنندگان از انجام اقدام خودداری کرده و خریدشان را به تعویق می‌اندازند.
غیبی در پایان گفت: توصیه ما به مصرف‌کنندگانی که هم‌اکنون توان خرید دارند، ورود به بازار در شرایط فعلی است؛ زیرا انتظار بیش از حد، در نهایت به زیان آنها خواهد بود. مصرف‌کنندگان بر خلاف سرمایه‌گذاران به‌دنبال کسب سود نیستند و به همین دلیل، ورود در زمان‌هایی که بازار آرام است و های بهتری وجود دارد، منطقی‌تر است نسبت به خرید در زمان بالارفتن قیمت‌ها؛ زمانی که نه تنها ملک‌های مطلوب در دسترس نخواهد بود بلکه قیمت تمام‌شده نیز با معیارهای مورد نظر خریداران مغایرت خواهد داشت.
۲۲۳۲۲۵
