تمدید اجباری قرارداد اجاره؛ نجات برای مستاجران یا چالش برای بازار مسکن
اکنون محدودیت افزایش اجاره بها به ۲۵ درصد تعیین شده است؛ در حالی که براساس تازهترین آمار رسمی ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ به حدود ۵۸ درصد و تورم نقطهای به ۸۳.۹ درصد رسیده است. بدین ترتیب، زمانی که اجاره تنها مجاز به افزایش ۲۵ درصدی است، بخش عمدهای از بار هزینهای مرتبط با حمایت از مستأجران به مالکان تحمیل میشود.
وزیر راه و شهرسازی بیان کرده که بر اساس مصوبه سران سه قوه، اجارهنامههای مسکونی که تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان میرسند، در صورتی که مستأجر درخواست کند، بهطور خودکار برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد. این مصوبه همچنین محدودیت افزایش اجاره و ودیعه را در سرتاسر کشور به حداکثر ۲۵ درصد محدود کرده و به مراجع قضایی اجازه نمیدهد فقط بر پایه پایان مدت قرارداد، حکم تخلیه صادر کنند. بهنظر میرسد این تصمیم، بهظاهر برای مستأجران فرصتی برای تنفس ایجاد کند، اما سوال اصلی این است که تداوم سیاستهای دستوری در عرصه اجاره، در بلندمدت چه تاثیری بر عرضه مسکن و رفتار مالکان خواهد گذاشت؟
اقتصادنیوز گزارش داده که این مصوبه چهار مورد استثنایی دارد؛ نیاز شخصی مالک به سکونت، فروش رسمی ملک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر. به این ترتیب، سیاستگذاران سعی کردهاند در شرایطی که بازار اجاره تحت تاثیر تورم بالایی قرار دارد، از مستأجران در برابر تغییرات پرهزینه و افزایش ناگهانی اجاره از آنها حمایت کنند.
اصل این نگرانی به خوبی قابل درک است. در سالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینههای زندگی، بسیاری از مستأجران را در موقعیت دشواری قرار داده است. برای بسیاری از خانوادهها، تمدید قرارداد کنونی، حتی با افزایش ۲۵ درصدی، به مراتب کمتر هزینهبر از جابهجایی، پرداخت ودیعه جدید و ورود مجدد به بازار اجاره است. از این منظر، این مصوبه جدید میتواند بهعنوان فرصتی برای تنفس کوتاهمدت بخشی از مستأجران عمل کند. لیکن نکته کلیدی این است که بازار اجاره تنها با اعمال دستور قابل کنترل نخواهد بود. تجارب مداخلههای قیمتی در بازار مسکن، چه در ایران و چه در دیگر کشورها، نشان میدهد که سیاستهای دستوری معمولاً اگر به تنهایی به کار گرفته شوند، نتایجی فراتر از هدف اولیه خود را ایجاد میکنند. به عبارت دیگر، ممکن است در کوتاهمدت فشار را کاهش دهند، اما در درازمدت به کاهش عرضه، افزایش قراردادهای غیررسمی و حتی جهشهای بعدی قیمتها منتهی شوند.
از زاویه اقتصادی، هنگامی که سقفی برای اجاره بها تعیین میشود، لازم است بررسی شود که این سقف چه میزان با واقعیت تورم و هزینههای مالکیت فاصله دارد. در حال حاضر سقف رشد اجاره بها ۲۵ درصد تعیین شده است؛ در حالی که با استناد به تازهترین آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ به حدود ۵۸ درصد و تورم نقطهبهنقطه به ۸۳.۹ درصد رسیده است. لذا هنگامی که افزایش اجاره تنها به ۲۵ درصد محدود شده است، بخشی از هزینه حمایتی که باید به مستأجران تعلق گیرد، بهناچار بر دوش مالکان میافتد.
این مقوله به معنای دفاع از افزایش شدید اجاره بها نیست. پرسش این است که در صورت افزایش هزینههای عمومی و هزینه فرصت سرمایه مالک، اگر این هزینهها از سقف تعیین شده بیشتر باشد، انگیزه عرضه واحدهای مسکونی در بازار رسمی اجاره کاهش خواهد یافت. در این شرایط، برخی مالکان ممکن است ملک خود را به فروش برسانند، بعضی واحدها را خالی نگهدارند، برخی به قراردادهای غیررسمی رو آورند و یا در قراردادهای جدید، بهطور ابتدایی اجاره بالاتری مطالبه کنند تا ریسک مداخلات آتی را جبران کنند. نتیجه محتمل این رفتار، کاهش عرضه واحدهای اجارهای رسمی خواهد بود. در بازاری که تقاضای اجاره همچنان بالا است و بخش زیادی از خانوارها توانایی خرید مسکن را ندارند، کاهش عرضه ممکن است فشار قیمتی را مجدداً به بازار بازگرداند. به بیان دیگر، اگر قیمتها تحت کنترل دستوری قرار گیرد اما عرضه افزایش نیابد، بازار در نقطهای دیگر واکنش نشان خواهد داد.
تجربه جهانی در کنترل اجاره نشان همچنین این نگرانی را تایید میکند. کنترل اجاره بها، معمولاً منجر به کاهش کیفیت واحدهای اجارهای، افت سرمایهگذاری در بخش مسکن اجارهای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق با قیمت پایینتر یا حاشیهای میشود. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره به صورت موفقیتآمیزی پیادهسازی شده است، این سیاست معمولاً در کنار برنامههای حمایتی دیگر انجام شده است؛ نظیر مشوقهای مالیاتی برای موجران و حمایت مستقیم از مستأجران با درآمد کم و همچنین توسعه اجارهداری حرفهای و افزایش عرضه مسکن. بنابراین، تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره را میتوان صرفاً یک سیاست حمایتی کوتاهمدت پنداشت، نه راهحل اساسی برای بحران اجاره. ریشه مشکلات در جایی دیگر است؛ کمبود عرضه مسکن با قیمت مناسب، رکود در ساخت و ساز، نرخ بالای تورم، فاصلهی معنادار قیمت مسکن با درآمد خانوار و نبود بازار اجارهداری حرفهای.
اگر سیاستگذاران میخواهند بهطور همزمان از مستأجران حمایت کنند و به بازار اجاره آسیب نرسانند، نیاز است که این مصوبه را با سایر سیاستهای مکمل همراه سازند؛ از جمله افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینههای ساخت، اعطای مشوق به اجارهداران رسمی، حمایت هدفمند از مستأجران کمدرآمد و کاهش عدماطمینانی برای مالکان. در غیر این صورت، خبر خوش امروز ممکن است در آینده به کاهش عرضه و افزایش فشار بر مستأجران منجر شود.
۲۲۳۲۲۵
