خریداران ملک غیبت کردند/ آیا بازار مسکن به رکود رسیده است

مریم فکری: سقوط شدید در خرید و فروش مسکن؛ این وضعیتی است که در حال حاضر به‌وضوح در بازار مسکن قابل مشاهده است. فعالان حوزه مسکن و سازندگان، از سخت‌ترین و عمیق‌ترین دوره رکود بازار مسکن صحبت می‌کنند و گاه مشاوران املاک نیز اظهار می‌کنند که به جز رهن و اجاره، معاملات خرید و فروش به‌طور کلی متوقف شده است.

اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته به رکود سنگینی دچار بود، اما این رکود در تابستان امسال به مراتب عمیق‌تر شده است و برخی روایت‌های غیررسمی نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن کاهش ۳۰ تا ۴۰ درصدی را تجربه کرده است. تجزیه‌وتحلیل‌های اولیه از بازار نیز نشان‌دهنده این است که علاوه بر سطح عرضه، تقاضای خرید به حداقل خود رسیده است.

در این شرایط، کارشناسان بر این باورند که با وجود رکود مزمن در معاملات مسکن در سال‌های اخیر، خطر جنگ تأثیرات این رکود را به‌ویژه در شهر تهران افزایش داده است.

آنها معتقدند که در حال حاضر سرمایه‌گذاران ملکی باید با واقع‌بینی به وضعیت بازار بنگرند. فروش ملک به‌شدت دشوار گشته، حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته و تخفیف‌های کلان نیز قادر به تضمین نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است ماه‌ها و حتی یک یا دو سال ادامه یابد، اما نباید آن را با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفت.

خرید و فروش واقعی به شدت محدود شده است

در این فضای کنونی، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران درباره وضعیت بازار مسکن اظهار می‌دارد: تغییرات خاصی در بازار مسکن طی سال ۱۴۰۴ به وقوع نپیوسته است، اما درآمد مردم به شدت کاهش یافته و توان پرداخت اجاره‌بها نیز به وضع نامساعدی رسیده است.

به اعتقاد او، در جنگ ۱۲ روزه اخیر هیچ رویداد خاصی در منطقه به وقوع نپیوسته که به‌طور مستقیم بر بازار ملک اثر بگذارد؛ چرا که رکود چندساله موجود، هنوز هم دلیل اصلی وضعیت فعلی به شمار می‌آید.

گودرزی ادامه می‌دهد: براساس رصد بازرسان اتحادیه در ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد و در برخی مناطق ۱۰ تا ۵۰ درصد مشاهده شده است. با این حال، خرید و فروش واقعی به شدت محدود بوده و ارقام ذکرشده هنوز به طور رسمی در سامانه معاملات ثبت نشده‌اند.

این مقام مسئول با ذکر نمونه‌ای آشکار می‌سازد: در منطقه ۲، واحدهایی که پیشتر ۳۸۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده بودند، اکنون با حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند که نشان‌دهنده کاهشی به میزان ۸۰ میلیون تومان است. در مناطق شمالی، کاهش قیمت بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی مشاهده می‌شود.

وی در ادامه به ظرفیت وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی اشاره می‌کند و می‌گوید: با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، این وام امکان خرید حدود ۱۲ متر مسکن را فراهم می‌آورد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین یادآور می‌شود: میانگین زمان خانه‌دار شدن در تهران به حدود ۸۰ سال افزایش یافته و نکته حائز اهمیت این است که اکنون تقریباً نیمی از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها می‌شود و چنانچه بخواهند منزلی به ارزش ۵ تا ۶ میلیارد تومان خریداری کنند، باید حدود ۸۰ سال پس‌انداز داشته باشند.

آیا اقتصاد مسکن متوقف شده است؟

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به وضعیت کنونی بازار می‌گوید: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیرات به‌سزایی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر عوامل داخلی و خارجی تاثیرگذار بر اقتصاد مسکن، عواملی مانند افزایش جمعیت و ورود جوانان به حوزه تقاضا، ضرورتاً نیاز به افزایش ساخت و ساز و گسترش زیرساخت‌ها را ایجاد می‌کند. اما به‌طور کلی، مهم‌ترین عامل کنونی بار روانی است که مردم را در بلاتکلیفی و بی‌عملی قرار داده است.

وی می‌افزاید: این وضعیت فقط در عرصه اقتصاد مسکن نمی‌ماند، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی وابسته نیز تحت تأثیر این بار روانی قرار دارند. بنابراین، لازم است که دولت اقداماتی برای کاهش این بار روانی در جامعه انجام دهد. تا زمانی که این تعادل روانی برقرار نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، هیچ اقدام موثری در زمینه‌های اقتصادی از جمله بازار مسکن اتفاق نخواهد افتاد.

غیبی تصریح می‌کند: در حال حاضر یک حالت توقف کامل در ذهن و روان مردم شکل گرفته که مانع هرگونه اقدام اقتصادی شده و این وضعیت، تحلیل‌های فنی و آماری را خنثی کرده است. جالب اینکه این فضای روانی منجر به رکودی شده که اغلب به‌اشتباه با کاهش قیمت یکسان برداشت می‌شود.

او در ادامه یادآور می‌شود: رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها به متری ۸۰ میلیون تومان و بین ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما اذعان کرده که هیچ عدد و رقم رسمی از این کاهش در سامانه ثبت نشده است. لذا، این ادعاها صرفاً لمسی بدون مبنا به شمار می‌آیند.

غیبی تأکید می‌کند: وقتی اقتصاد مسکن از حرکت بازایستد، بخش قابل‌توجهی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد از آن سهم دارد، دچار رکود می‌شود. این وضعیت به‌طور زنجیره‌ای روی تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت و ساز، صدور پروانه و فعالیت‌های نظام مهندسی اثرگذار خواهد بود. این شرایط نه تنها به نفع دولت نخواهد بود، بلکه دولت نباید تصور کند که بر بازار مسکن کنترل دارد.

او می‌افزاید: چنین تصورات عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع می‌تواند تله‌ای باشد که به رکود تورمی منجر شود. همان‌طور که مدیران صنفی گفته‌اند، تثبیت قیمتی در بازار وجود ندارد و تنها اثرات روانی در ذهن مردم جاری است که نتیجه‌ای جز رکود در اقتصاد مسکن به بار نخواهد آورد.

این کارشناس بازار مسکن تأکید می‌کند: رویدادهای اخیر، فضایی از بی‌تحرکی و بی‌عملی را در الزام اقتصادی، به خصوص حوزه مسکن به وجود آورده است. همچنین، دولت هیچ اقدامی برای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی‌دهد و زیان این شرایط گریبان‌گیر خود دولت خواهد شد. زمانی که تولید ثروت و چرخش سرمایه در این بخش متوقف گردد، تأثیرات آن در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز نمایان خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که ممکن است در آن قرار بگیریم.

غیبی می‌افزاید: آمار سال ۱۴۰۳ از سوی بانک مرکزی نشان‌دهنده رشد بیش از ۳۰ درصدی متوسط صدور پروانه و روند ساخت و ساز نسبت به سال قبل است که دلالت بر تداوم فعالیت‌های تولید آپارتمان قبل از آغاز جنگ دارد. اما نگران‌کننده‌ترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن، پروانه‌های صادرشده به حداقل سطح رسیده و پیشرفت پروژه‌ها به‌طور چشمگیری کاهش یافته است.

آیا زمان خرید خانه فرارسیده است یا خیر؟

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن نیز در خصوص وضعیت بازار مسکن تا پایان سال می‌گوید: به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن همچنان ادامه خواهد یافت؛ اما این رکود به معنی از بین رفتن کامل تقاضا نیست. سازندگان باید با هوشمندی عمل کنند و به‌جای ساخت هر ملکی، توجه داشته باشند که نیازهای بازار چیست.

این کارشناس به کاهش تقاضا در بازار اشاره دارد و می‌افزاید: با این حال، هنوز هم مقداری تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحی‌ها متناسب با نیاز واقعی انجام شود، می‌توان شرایط بهتری برای شرکت‌هایی که تصمیم به ادامه فعالیت دارند ایجاد کرد.

وی همچنین در خصوص ورود خریداران مصرفی به بازار می‌گوید: توصیه‌ای که همیشه داریم این است که هر زمان بازار فرصت ورود را ارائه کرد، خریداران مصرفی باید از این فرصت بهره‌برداری کنند. افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری یا فعالیت‌های سرمایه‌گذاری هستند، شرایط متفاوتی را تجربه خواهند کرد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه عنوان می‌کند: زمانی که بازار در حال نزول است و قیمت‌ها کاهش یافته، خریداران مصرفی نباید این فرصت را از دست بدهند، زیرا ممکن است شرایط تغییر کند و زمان مناسب خرید از بین برود.

ایلاتی در مورد ورود سرمایه‌گذاران به این بازار توصیه کرده و می‌گوید: در حال حاضر، فضای بازار به گونه‌ای است که اگر ملکی را با هدف خرید و فروش تهیه کنید، هیچ تضمینی برای بازگشت سرمایه به دلیل رکود حاکم و کاهش معاملات وجود ندارد. همچنین ممکن است فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاری به وجود بیاید، اما امکان خروج از آن وجود نداشته باشد.

۲۲۳۲۲۵